房地产是国民支柱性产业,房地产行业的快速发展对国民经济的贡献巨大,对城市化进程起到了重要的推动作用。当前我国经济进入新常态,房地产迅猛的发展步伐稍变缓慢。在落实国家深化供给侧改革及化解房地产库存的背景下,如何加快去化速度成为房地产企业面临的重要问题。房地产营销是房地产市场经济发展的产物,在房地产行业竞争日趋激烈的背景下,房地产营销策略是近年来研究的重要课题,房地产行业也越来越重视营销策略的作用。只有不断探索新的营销手段及模式、逐步深化创新房地产营销策略,才能适应房地产市场的快速发展及消费者不断变化的需求。大连的房地产市场一直保持着稳健的发展,现行的中央和大连市政府针对房地产颁发的调控政策,使大连市房地产市场去库存效果明显。随着大连房地产市场转向以需求为主导的阶段,市场化水平不断加深、消费者购房日趋理性,大连市房地产企业仍面临着库存积压、项目去化慢、企业负债率高、销售压力大等难题。新形势下,大连市的房地产企业面临着新的挑战,使用以往的市场营销策略也许可以让企业保持一时的竞争优势,但在新的政策及经济环境背景下,如果想在未来的竞争市场抢占先机,就必须制定新的市场营销策略,不断创新营销理念及营销手段,以便适应新的市场环境。因此,本文拟选取大连市某一开发商住宅项目,借鉴国内外先进的市场营销理论及文献研究,对该项目的市场营销策略进行专题研究。首先,本文对该项目的营销环境进行深入地分析,得出宏观经济政策环境的走向,与竞争对手对比的优劣,项目内部的优势及营销中主要存在的问题,并利用SWOT分析工具,将该项目的内部优势、劣势和外部的机会和威胁用系统分析的思想,将各种因素进行匹配分析,为营销策略的改善提供相关结论及决策信息。然后,在对大连地区的经济发展、地理位置、人口的行为习惯及文化传统等方面做出详细描述的基础上,基于STP理论,为该项目找到准确的目标市场定位,帮助该项目寻找差异化的卖点,避免与竞争对手趋同;最后,基于7P营销组合理论,为该项目提出较为细致的营销组合改进策略,帮助该项目摆脱当前的营销困境与问题。本文拟得出的结论是:对宏观经济政策、竞争对手等营销环境因素进行深入的分析,是营销策略成功的基础;清晰的目标市场定位,寻找产品差异化的卖点是营销组合策略成功的科学指导和依据;7P营销组合的全面、具体、科学地应用是房地产项目营销成的具体保证。希望本文所提出的策略、措施及改进建议能为政府、房地产开发商企业及购房者,在进行相关决策的时候起到一定的借鉴作用,并积累一些能够提供给房地产企业和购房者带来双赢局面的针对性方法。在国内外先进理论研究及文献研究的基础上,为该项目营策略上存在的问题积极寻找提升的对策,进而提炼出一些能够揉和理论研究基础在内的实践探索经验,使理论研究结果更加趋于合理和实用。