房地产行业在拉动经济增长、扩大就业等方面对我国经济的发展起到了积极地作用。近几年,我国房地产行业呈现出资产负债率较高、融资渠道单一等问题,国家加大对其宏观调控在一定程度上也反映该行业资本结构的不合理性,势必会影响该行业的盈利能力。以往研究未考虑宏观因素,因此,在新形势下研究该行业资本结构对盈利能力的影响,可以丰富资本结构的理论,优化房地产行业资本结构、提高其盈利能力。本文采用规范分析与实证分析、因子分析与回归分析相结合的方法,首先,界定资本结构和盈利能力概念、探讨资本结构理论并分析房地产上市公司资本结构与盈利能力的现状;其次,从股权和债权两方面选取资本结构指标作为自变量,以因子分析法得出的盈利能力综合评价作为因变量,以我国97家房地产上市公司2009-2013年的数据为样本,构建模型进行实证研究。研究结论表明:房地产上市公司在2011-2013年盈利水平呈连续下降趋势,的确受到宏观调控的影响,市场正在走向均衡;负债结构指标对房地产上市公司盈利能力均产生负影响,并且长期资本负债率比资产负债率指标影响显著;股权结构指标对房地产上市公司盈利能力的影响比较显著,这也说明房地产上市公司要适当降低负债率,提高股权融资的比例。最后,根据实证研究结论,本文从政府和房地产行业两方面提出相关建议。一方面,政府要加强和控制对房地产行业的宏观调控力度;另一方面,房地产行业要控制负债规模,加大直接融资比例等。