随着房地产业的快速发展,物业服务作为一种服务业中的一种新的类别,其市场需求量不断攀升。然而,由于物业服务的市场准入门槛较低、物业服务的法律制度不完善等原因,致使物业服务出现了良莠不齐的现实状况。物业潜规则正是在此种背景下的产物。在引发物业潜规则的种种原因中,物业服务法律制度的不完善尤其值得关注。如何完善我国的物业管理制度,有效地治理包括物业潜规则在内的问题?对此本文作了如下努力:首先,以物权法确立的建筑物区分所有权为切入点,通过对公平交易规则的分析,为完善我国物业管理制度作了理论上的铺垫;其次,对国外物业管理的规则与国内物业管理的立法状况进行了考察,探讨了我国物业管理制度运行的现实及存在的问题;再次,通过对物业潜规则产生的根源的剖析,指出了现行物业管理制度的不足;最后,对如何完善我国的物业管理制度作了一些探索。具体而言,本文共分六部分:第一部分通过分析物业潜规则现象引出本文的主旨;第二部分介绍了建筑物区分所有权的理论,并在该理论下引出并探究了建筑物的管理权;第三部分考察了各国物业管理及我国物业管理的发展概况;第四部分对物业潜规则的原因进行分析,并指出物业管理制度的不足。本部分分别对前期物业管理制度、业主自治制度、物业服务合同当事人的地位、行政监管制度四方面展开了论述;第五部分就如何完善我国的物业管理法律制度提出了建议;第六部分对本文进行了简要的总结。