房地产证劵化是将流动性较差的房地产投资,通过一系列手段转化为金融市场上的具有较强流动性的金融资产的交易过程。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,以下简称REITs）是实现房地产证券化的主要手段之一,是一种通过发行基金份额募集多数投资者的资金,转托给专门投资机构进行房地产投资经营管理,此过程中产生的综合收益按照投资者的认购比例进行分配的信托基金。现如今REITs在我国正迎来巨大的市场需求和发展机遇。借鉴国外REITs市场的发展历史,REITs的蓬勃发展离不开优惠的税收政策和金融创新。但是,我国在引入REITs的过程中,并没有建立一个与其配套的税收体系,而是生搬硬套我国现有的《信托法》《基金法》等法律来征税,从而引发了各种各样的问题,如税负过重、双重征税等。因此,本文通过分析REITs全生命周期的三个环节的税负:设立环节、营运环节及退出环节,以勒泰一号REITs为例,全方面地展示了我国REITs税收政策存在的各种问题。在设立环节方面,资产重组成本过高,过高的增值税、土地增值税、所得税将大大增加设立成本,最终降低投资收益,减少发起人的融资意愿。资产增值越多,税负越重。本案采用的资产重组方式为股权收购,按现行法律应只征收所得税、印花税等,无需缴纳增值税。但股权收购在本案中被认定为具有房地产交易性质,从而征收增值税,导致资产重组税负大大增加。如果以后国家立法仍未在此方面的性质认定明确,势必将大大降低房地产企业通过REITs融资的积极性。在营运环节方面,REITs一般采用项目公司持有物业并经营的方式运营,此种运营方式会产生较高的房产税、增值税和企业所得税,从而降低了资产收益率,再对投资者征收增值税和所得税后,投资者的分红收益率进一步降低,将难以吸引投资者。退出环节方面由于目前勒泰一号REITs仍在市场上运作,预计其退出年限为2022年,未来退出方式是资产回购还是公募上市退出尚未明晰,届时资产价值无法估计,我国是否出台公募REITs的相关政策不能确定,因此省略了该环节的测算。但该环节与设立环节的税负大致相似,资产重组的税负如增值税、土地增值税、所得税均有所涉及,通过类比可判断此环节亦存在高额的税负。通过分析勒泰一号REITs可以清晰地发现,勒泰一号存在资产重组税负过高、税收透明度不够、部分税种征收情况不明、营运环节重复征税等各种问题。针对勒泰一号REITs税收存在的问题,以及为促进REITs在中国的进一步发展,笔者提出了降低资产重组环节税负、增加税收透明度、降低REITs经营环节税负、减少REITs结构构建税收负担的优化建议。