房屋承租人的优先购买权制度是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。由于我国法律规定的不完善,使得房屋承租人的优先购买权在实践中经常得不到切实保护。房屋承租人的优先购买权在理论中存在颇多争议,也一直是审判实践的难点。为此,笔者以《论房屋承租人的优先购买权》为题,运用比较分析、例证分析等方法,对房屋承租人的优先购买权进行全面的分析探讨,并对其行使及救济提出了一些建议。
　　引言部分通过一系列问题提出本文所要讨论的主题。正文由四部分组成。第一部分为“房屋承租人优先购买权概述”,从定义、国内外立法状况、法律性质和法律关系四个方面对房屋承租人的优先购买权加以分析。房屋承租人优先购买权是指当出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人购买房屋的权利。房屋承租人优先购买权属于法定权利、债权、请求权、期待权、专属权、从权利。房屋承租人优先购买权法律关系的主体包括出卖人、承租人和第三人,客体是优先缔约。
　　第二部分为“房屋承租人优先购买权制度的价值评价”。从表面上看,房屋承租人优先购买权制度是通过牺牲出卖人和第三人的合法利益,换取对承租人特殊利益的保护。通过分析发现,事实上，房屋承租人优先购买权制度有利于维护“既有关系”,实现物尽其用;有利于实现权利主体单一化;同时也符合我国现阶段国情。房屋承租人优先购买权制度并未限制出卖人的处分自由,也不妨碍交易效率和社会公平。
　　第三部分为“房屋承租人优先购买权的行使”。房屋承租人优先购买权的行使条件包括:存在合法有效的租赁合同、房屋所有人出卖租赁房屋、有第三人参与购买、房屋承租人只能在同等条件下行使优先购买权、房屋承租人必须在合理期限内行使优先购买权。出卖人的通知义务应直接对承租人履行,以确保承租人知晓。房屋承租人的优先购买权可以提前放弃。不定期租赁合同的承租人同样享有优先购买权。局部承租人对无法分割出卖或虽可分割出卖但出租人整体出卖的整体房屋享有优先购买权。房屋次承租人享有优先购买权,且其优先购买权较房屋承租人优先购买权更优先。租赁房屋拍卖前,应对竞买人说明租赁房屋存在房屋承租人优先购买权的情况,承租人经通知未到场的视为放弃优先购买权,承租人参与拍卖时可以“零加价幅度”应价。房屋共有人的优先购买权优先于房屋承租人的优先购买权。抵押权人实现抵押权时,出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的,房屋承租人享有以同等条件优先购买房屋的权利。
　　第四部分为“房屋承租人优先购买权的救济”。侵害房屋承租人优先购买权行为的构成要件包括加害行为、损害后果、因果关系和主观过错。房屋承租人优先购买权的救济主要是请求出租人赔偿责任,当出租人与第三人恶意串通损害承租人优先购买权的,可以请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。法律未对救济时限作特别规定,适用普通民事诉讼时效。房屋产权登记机关要尽到审查职责,否则承租人可以房屋产权登记机关侵犯其财产权为由,提起行政诉讼,要求撤销错误的行政行为,同时有权请求损害赔偿。