一直以来,住房问题关系国计民生,虽然房价居高不下,但人们对买房的热情依然不减。房地产市场是市场经济的风向标,因为它与当前的经济形势紧紧联系在一起。住宅二级市场即二手房市场是房地产市场的重要组成部分,济南二手房市场发展态势已赶超新建住宅市场。济南的二手房市场已经是不容忽视的存在,近几年成交价格不断攀升,交易量不断增长。由于价格比新建住宅相对低廉,已经越来越被购房者纳入考虑范围。所以,研究济南二手房市场具有一定的实践意义。本文选择济南二手房市场为研究对象,首先介绍了本文研究背景以及Hedonic模型在住宅市场的适用性,并对本文的研究方法和技术路线进行了较为详细的交代,然后在国外文献综述部分介绍了特征价格理论和模型的发展历程、特征价格模型的理论基础：Lancaster消费者偏好理论和Rosen的市场均衡理论。在国内文献综述部分,按照理论研究和实证应用两大方面,进行了详细的归类和分析,介绍该模型在各个领域的广泛应用以及我国在此方面取得的进展,同时对国内的研究现状做了简要评述。其次,详细介绍了济南二手房市场。主要包括房地产业在我国经济发展中的重要作用等,济南二手房市场发展的地理、经济背景。根据2012年济南二手房市场数据概括了市场现状,分析了济南二手房市场特点。通过深入分析了济南二手房市场,进一步总结归纳了二手房市场交易动力主要来自刚需,投机行为在减少,政策对二手房交易影响巨大。在实际交易中,中小户型受追捧,中介公司也在通过优化服务来吸引顾客。然后,量化数据并构建模型,进行实证分析。同时交代了文章的研究范围、数据来源等,简要统计了样本所在的住宅小区并选确定了模型变量。按照建筑、邻里、区位特征对数据进行量化,并分别针对不同的数据采取不同的量化方式,将量化的数据运用Eviews软件进行统计分析。文章将数据分别采用线性、半对数和对数三种形式回归后经过比较认为对数模型解释能力最强,回归效果最好,更适于解释分析本文住宅特征对二手房价的影响。最后,得出二手房价格与住宅特征的线性关系式,并对模型的结果进行了分析和解释。结果表明：除装修程度、车库、绿化率外其他11个变量都进入模型。其中,建筑面积、距商业中心距离、物业费对二手房价格的影响力位居前三。住宅年龄、楼层、朝向、容积率、教育配套、交通、生活配套、公园绿地,依次次之。