1994年税制改革后,土地出让金划归地方管理,土地利用效率得到了提高。同时伴随着市场化、城市化、工业化高速运行,土地资源衍生出的巨大增值收益,为我国经济发展提供了大量的资金支持,使得城市建设突飞猛进,人们的生活质量得到提高。.因此,土地转让金收益的贡献不容否定。与此同时,随着土地出让现象愈演愈烈,农用耕地减少、地方寻租、推高房价等弊端也日益凸显。地方财政收入结构不合理,依赖卖地取得收益充盈地方财政收入的模式是不可持续的。2014年12月22日,国务院公布将于2015年3月1日实施《不动产登记暂行条例》,房产税改革就此拉开帷幕。这一举措不仅对我国进一步加强不动产管理发挥多方面的积极作用,对推动房地产税和地方收入结构改革也具有重要的促进作用。此外,随着营业税改征增值税试点政策的全国性推开,地方需要找寻新的主体税种作为新的稳定财源。因此对于房地产税的改革,地方政府有较强的动力。那么,随着房地产税改革的不断推进,房地产税能否替代土地出让金,为地方政府提供充足和可持续的财政收入?本文正是基于以上现实背景,对2012年上海、重庆房产税改革以来的效果进行分析,同时总结了其他国家房地产税改革方面的成功经验和启示,并指出了我国现行房地产税体系存在计税依据不合理、税种繁杂、重复征税等具体问题。在此基础上,提出了我国房地产税改革的方向和建议,通过理论概述和实证测算对改革后房地产税替代土地出让金的必要性和可行性进行了深入分析,旨在为地方财政收入结构改革以及地方主体税种的建立提供参考建议。