价值投资的关键是正确评估上市公司的价值。上市公司的价值具体来说是两个方面：长期的盈利能力和这种盈利能力的风险。所以，根据上市公司盈利模式的不同，理论上往往会有不同的适合的估值方法。而同一行业往往生产类似的产品，盈利模式上有类同性，所以一般都会根据不同行业的特点，去寻找适合这个行业的估值方法。 房地产行业是个比较有特点的行业，一直以来，实际应用中都没有找到一个可以非常令人满意的估值方法以对房地产公司进行比较精确的估值。实际应用中，最普遍的是市盈率估值法和NAV估值法。对于市盈率法来说，我国地产公司主要从事开发业务，项目运营周期比较长，收入和利润结算的方式特殊(在项目销售完毕，完成竣工结算且交付使用时确认)。导致地产公司业绩波动频繁，当前市盈率的高低不能反映公司的相对价值。而且由于房地产项目开发的不确定性比较大，地产公司的动态市盈率极不容易估计和确认。对于NAV估值法来说，尽管，NAV估值能很好的反应房地产公司项目和土地储备的价值，但是它突出的问题是忽略了地产公司行业地位、管理能力、开发能力、品牌的巨大差别，进行了简单的同质化估值。 笔者就是在这个背景下，通过分析中国房地产企业的盈利模式，进而分析决定上市公司长期盈利能力和风险的因素，来探讨如何对中国房地产上市公司进行合理估值。笔者先对中国房地产行业进行分析，探讨了房地产行业的商业模式，以确定什么决定了房地企业的长期盈利能力；探讨了房价和成交量的决定因素，以确定什么影响了房地产企业的盈利能力的风险。行业分析之后，本文对决定公司长期盈利能力和长期盈利风险的因素进行了探讨、归纳、总结。本文认为业绩只是表象，真正决定一个公司长期盈利能力的是公司的拿地能力、融资能力、企业管理效率等公司软性因素。基于这样的考虑，对估值模型进行了探讨，本文认为对一个公司用相对估值法估值是基于盈利的基础上，考虑未来影响盈利能力的因素而给予不同的相对值。本文通过对决定公司长期盈利能力的软性因素替代财务考察指标与估值水平做回归分析的方法，得出回归方程，作为本文房地产估值的依据。然后笔者对两个典型的国际房地产市场(美国和香港)进行介绍和探讨，对世界各主要国家和地区的房地产上市公司估值水平进行介绍和分析，探讨中国房地产整体行业的估值水平。 最后本文的实证部分，本文对房地产板块29家上市公司应用回归方程计算出合理市盈率，并与基于市场价格的市盈率做比较，选出三组公司(高估、低估、适中)观察2个月内的表现，验证本文的估值方法是否有效；最后本文以7家被主流投资机构关注的代表性房地产上市公司为样本进行估值，对市场价格相对于估值价格的溢价做比较实证。