随着我国经济的快速发展,房地产市场竞争日趋白热化,房地产营销策划的重要性与日俱增。开发商要想在激烈的市场竞争中立于不败之地,只能建立在对市场深入的分析研究基础上。深圳的房地产市场起步较早,发展相对成熟。开发商要想在市场竞争中脱颖而出,也只有依靠科学合理的营销策略。本文选取ZHRG房地产项目作为研究对象,应用STP营销理论(包括市场细分、目标市场、市场定位三个步骤),在对项目的外部、内部及竞争环境进行客观分析的基础上,通过对细分市场的分析,明确本项目的目标客户群体为首次置业者及高科技园区白领。随后针对年轻的目标客户群体的消费特征分析,确定了项目的形象、客户定位、产品定位。最后运用4P营销理论,从产品、价格、渠道、促销四个方面阐述了本项目的营销策略。其中,产品策略主要是从总体规划、项目户型、配套设施、景观及绿化及物业管理服务五个方面进行分析。在分析房地产价格影响因素、定价方法的基础上,提出本项目应采用低开高走的价格策略,并以竞争价格定价法来制定销售价格。本项目的营销渠道选择了间接渠道(代理商渠道)和直接渠道(网络渠道)两种形式。文章最后研究了项目的促销策略,主要包括广告促销、人员促销策略的具体应用。