二十一世纪以来,房地产行业在城市化、人口增长等因素的推动下飞速发展,成为国民经济支柱性产业。从历史发展来看,当房地产行业发展到一定的程度,它需要借助资产证券化等新金融手段,减少对传统金融机构的依赖,降低融资风险。房地产投资信托基金作为资产证券化的一种,已经成为推动我国金融供给侧改革的重要工具之一,为企业提供了新的融资渠道,减少其资金压力。同时,房地产投资信托基金不依赖频繁的交易来获取投资收益,而是投资能够产生稳定现金流的物业资产,这种模式有助于,减少房地产市场的假性需求,抑制房地产价格上涨过快。房地产投资信托基金也在一定程度上承担政府的职责,通过制定指向性的制度,引导资源向实体产业流动,促进各类实体产业发展。自房地产投资信托基金诞生以来,全球已有40多个国家参与发行,美国、日本和新西兰等多个国家都为其制定了专项法律制度,并提供了不同程度的税收政策支持。但我国过去忽视了房地产投资信托基金发展带来的巨大效用,并未针对其特点提供适合发展的政策土壤。当前我国还未针对房地产投资信托基金出台专项税收法律法规,仍按照资产证券化相关规定对其进行征税,配套政策的缺失导致我国房地产投资信托基金在税收方面仍存在很多问题。在设立阶段,由于并未考虑到交易的实质,一般情况下我国仍按照销售不动产对资产重组行为进行征税,涉及缴纳土地增值税、契税、所得税等,较高的税负水平不能吸引不动产持有者参与项目创设,阻碍了发行数量和规模的扩大。在运营过程中存在征税主体不明,重复征税等问题,使得房地产投资信托基金的投资收益率远远低于国际平均水平,甚至很难超过基准利率,影响了投资者的参与积极性。与金融市场上的其他投资工具不同,房地产投资信托基金涵盖金融和实物两端并且涉及基础资产财产权的两次转让,具有复杂的交易结构且涉及的税种繁多,但是在具体征税过程中,很多税务处理缺少明确的标准,各地税务机关对其税收政策理解不同,税收透明度不足。根据国际经验来看,规范化、合理化的税收政策能够促进房地产投资信托的发展,税收优惠政策能够显著提高其收益率和竞争力,因此我国必须对现有问题采取措施,进一步改善税收环境。为进一步理解房地产投资信托基金的税收困境,提出有针对性的政策建议,本文以具体的租赁住房REITs为例,对每一环节的税务处理进行详细地梳理,并通过和美国、新加坡、日本等国家的税收制度进行对比,了解我国税收制度的不足之处,以具体的数据展现不同投资方式下的税收负担。根据以上分析,我国应该按照国际惯例对现有的税收政策做出修订,给予相应的政策支持,具体的政策建议包括完善税收法律制度,推动房地产投资信托基金规范化管理;遵从税收中性,降低各环节税收负担;避免运营环节重复征税,提供具有针对性的税收优惠政策;增加税收征管的透明度,按照交易实质进行课税等。