本文将营销工程方法应用在商业地产STP决策中，在文献回顾的章节中，本文对营销工程方法作了简要的介绍，同时以STP过程为主线，对市场细分及各种市场细分方法作出梳理和分类，并对目标市场选择的标准和方法进行了论述，此外本文也描述了市场定位理论和方法。　　 实际研究中，首先针对本研究的目的，进行资料的收集和整理工作，并对消费者进行市场调研的工作。本文对六合地区的商业地产的潜在消费者进行了采取DM夹报的方式进行了消费者市场调查，收集了他们在产品利益追求、使用形态、消费态度、人口统计变量方面的资料和信息。　　 在市场细分的章节中，首先对市场调研的数据进行收集和整理工作，然后结合营销工程中的因子分析和聚类分析方法，在顾客利益需求的基础上进行市场细分。在研究中，采用因子分析方法将消费者对商业地产产品的11个利益追求属性进行处理，将这些属性合并为4类主要因子，分别为产品硬件因子、地段因子、后期运营因子、招商服务因子。　　 在上述因子分析的基础上，应用聚类分析方法对六合地区的商业地产市场按照消费者利益需求属性进行细分。将消费者分为追求投资利益型和追求买后使用型两类。通过相关分析，分别对人口统计变量和消费形态变量在不同细分市场的差异性作出分析，并以此为基础描述了不同细分市场的属性。　　 在目标市场选择的章节，除梳理和介绍目标市场选择的主要策略和方法外，主要采用AHP(层次分析法)，结合企业的实际情况，选择目标市场。根据企业实际情况和专家的意见，本文将企业利润最大化，现金流支撑，地块基础条件，已有产品规划，竞争情况做为评价目标市场选择的依据。本文在MATLAB中编写了相关程序，并确定采取两个细分市场都选择的策略，开发不同的产品形态满足消费者。　　 在有关市场定位的章节，主要运用多元尺度分析(MDS)和知觉图的方法来分析产品的定位。同时，也简要介绍了有关产品定位的方法和理论。本文描述了构造金宁广场知觉图的方法，它将帮助企业将产品和服务在消费者的认知中定位。这些图示的技术将帮助企业了解市场上的竞争结构，在这种理解的基础上，企业就可以定位他们的产品以获得在细分市场上的良好反应。　　 最后，本文根据前述的各种结论，对金宁广场项目进行了SWOT分析，并分别对金宁广场的营销组合策略提出了一些建议。