从1998年停止福利分房制度,全面推行房地产市场化以来,中国房地产市场表现出了惊人的发展速度,房地产业对中国经济的推动作用也逐年增大,并逐步成为了国民经济的重要支柱产业。同时,房价随着房地产业的发展而快速上涨,房价波动也引起了社会各界的广泛关注,学者们对于影响房价的因素展开了大量的研究。然而,大多数学者都是从经济基本面和政府政策等宏观方面着手,忽略了微观基础,没有考虑到市场参与者才是决定房价波动的基础。市场参与者的预期是影响房地产市场的重要因素,在研究房价波动时引入预期,不仅增强了对现实房价波动的解释和预测能力,而且将微观市场主体与宏观经济联系在一起,完善了房地产价格波动研究的微观基础。本文采用描述统计分析、理论分析和建模实证分析的研究方法,对市场参与者的预期与房价波动的关系进行了逐步深入的研究。首先,本文基于我国房地产数据,对市场的发展特征进行了描述性分析,其中主要从房地产市场供求状况、房价波动特征、市场预期特性三个角度展开分析;然后,对于预期和房价的互动关系进行了理论性分析,主要涉及传导机制、预期对房价的影响以及房价对预期的影响三个方面;最后,为进一步验证预期与房价的关系,本文在引入行为金融学中的噪声交易者模型基础上,建立房价决定因素模型,并以此对全国35个大中城市的面板数据进行了实证分析。结果表明:我国房地产市场预期是一种理性预期与非理性预期共存的混合预期模式,并且这两种预期都对房价波动有重要影响,但是它们对房价影响的形式和对三类不同类型的城市的影响程度都有所不同,理性预期对房价上涨产生负向效应,能够减缓房价的攀升,而噪声交易者预期则会进一步推动房价的上涨。因此,政府应该在努力完善住房保障体系的基础上,健全信息公开制度,正确引导市场参与者的预期,从而提高市场预期的理性化程度,维护房地产价格的稳定。