近年来，随着中国经济的发展，房地产市场已是中国经济体的重要部分。随着我国二手房市场的逐渐放开，房地产市场开发速度逐渐加快，促使进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。本文在探索城市房价的空间分异规律的基础上，同时分析了城市房价变化的因素。住宅特征的空间量化有利房地产部门加强对房地产市场的管理，为政府的城市管理以及城市规划提供指导。　　本研究以徐州市二手房商品住宅挂牌价为例，采用大量的二手商品房交易资料，分别从单个住宅房屋单价的角度和整个住宅小区均价的角度探讨住宅特征对二手房挂牌价的影响。首先利用最小二乘法、分位数回归对单个住宅房屋探讨住宅特征对不同价位二手房挂牌价的影响，其次对样本住宅的价格做探索性空间数据分析，最后通过构建地理加权回归模型开展了商品住宅价格与住宅影响因素的空间关系的应用研究,从空间的视角,揭示了房价与住宅影响因素之间的相互关系。　　研究的主要结论主要有：分别采用最小二乘法和分位数回归方法进行对比分析，探究城市住宅特征对二手房挂牌价的影响关系。研究结果表明住宅特征对不同价位二手房挂牌价的影响作用存在显著差异。住宅面积、装修程度对高价位住宅房价正向影响较大，而房龄、复式结构对低价位住宅房价负向影响较大；低价位二手房购房者更在乎交通出行、学校、大型超市等特征，而中高价位二手房购房者更看重小区绿化率、医院等特征；急售会降低二手房挂牌价。　　利用 ESDA方法对徐州市城区的161个普通住宅项目均价数据进行研究，通过计算 Moran指数分析了其空间自相关性，并进行了趋势分析。研究结果表明：徐州市房价存在显著的空间自相关性，大部分住宅价格呈空间集聚格局，少部分因存在空间异质性而呈离散分布。　　在住宅特征对城市住宅挂牌价的空间分异及影响因素研究中，选取小区住宅绿化率、房龄、医院、大型超市、大型商场、公园、大学及中小学8个小区住宅价格影响因素，构建 GWR模型分析小区住宅价格空间分异特征的形成规律，结果表明：大型超市因素对徐州市区西北部区域小区影响最大，大型商场的集中区域主要在淮海西路上，并且对样本小区住宅价格影响明显。三级医院对样本小区住宅的价格出现了正中心与副中心相互交替的现象，样本小区住宅距公园的距离因素对样本小区住宅的价格呈现出明显的促进作用。样本住宅小区距大学的距离因素呈波浪形态自西向东逐步降低，变成对小区住宅的价格产生抑制影响。以徐州树人中学，徐州民主路小学为中心，呈一个中心逐步向外部扩散。绿化率对研究区域内不同区位影响不一。房龄对小区住宅的价格起到抑制作用。