从2014年开始全国各地选取试点进行宅基地制度改革,探索农村宅基地权利制度和研究农村宅基地的盘活利用方式。农村宅基地使用权流转是盘活农村土地资源的重要方式。从实践来看,流转形式主要有出租入股及抵押等,这些方式在一定程度激活了农村宅基地作为资产的功能。流转作为唤醒宅基地资源的重要方式,有利于提高农民收益,提高宅基地的集约利用,满足农村当前对宅基地的需求。评估作价是宅基地使用权流转过程中必不可少的环节,当前亟须探索影响农村宅基地使用权价格的影响因素和其评估方法,以此来建立农村宅基地流转价格评估规范体系,促进农村宅基地在土地市场中流通。本文基于土地评估的相关理论,从分析农村宅基地价格的影响因素入手,研究分析市场比较法、收益还原法和成本逼近法等对农村宅基地使用权流转价格评估的适应性;针对当前市场比较法在实践运用过程存在的缺陷,引进灰色关联分析和聚类分析对其加以改进;最后以湄潭县新石村为例,利用市场比较法和收益还原法对农村宅基地使用权流转价格进行测算,并分析市场比较法在改进前后在实践中的差异。通过研究本文主要结论有:（1）农村宅基地的使用权价格影响因素与城镇建设用地的影响因素具有趋同性。在同一个村域内村域繁华程度、基础设施、公共服务设施和容积率等因素对宅基地使用权价格的影响较小,而宅基地的面积、位置、所在位置的交通情况和距城镇的距离对宅基地使用权价格有显著影响,运用市场比较法应该从这几个方面进行修正。（2）由于农村地区尚未完全建立宅基地基准地价体系,在选择评估方法时会受到限制。对于农村宅基地使用权流转活跃的地区可以尝试使用市场比较法,对于利用宅基地及建筑经营农家乐和民宿等有潜在的收益能力,可以考虑使用收益还原法。在宅基地市场不活跃的地方可以选择成本法,而在尚未建立公示价格体系的地方不能选择使用公示价格法。由于湄潭县是两轮宅基地制度改革试点县份,宅基地流转后经营民宿农家山庄等具有收益能力,土地市场较为活跃且能收集到相关案例,可选市场比较法和收益还原法评估宅基地使用权流转价格。（3）通过引入灰色关联分析和聚类分析,将主观选取评估实例改为由案例性质相似性选择,同时通过灰色分析建立模型来确定实际比例的比重,以此来提高评估结果的真实可靠性。（4）通过市场比较法和收益还原法评估,湄潭县新石村宅基地使用权流转在评估基准日2022年12月31日的市场比较法评估价格为90.04元/平方米,改进后市场比较法评估价格为124.45元/平方米,收益还原法评估价格为127.58元/平方米,而通过问卷调查得到新石村宅基地使用权的意愿流转价格为136.90元/平方米,市场比较法通过改进后的评估结果和收益还原法的评估结果都接近意愿价格。