近年来,我国市场经济快速发展,人均收入水平也有了很大的提高,购房需求也随之日益增加。目前国内房地产行业发展迅速,并日渐成为重要经济产业之一。由于房地产价格的持续上升,我国政府陆续推出了相关购房政策以实现房地产行业的宏观调控,从而使其逐渐趋于规范化发展。但是房地产之间的竞争压力日益增加,企业为了能保证较高的行业竞争优势,不能将房地产简单地看作普通商品销售,而是要将房地产的营销策划作为将来主要研究内容,从企业的角度去统筹和规划,从而确定最终的营销方案。本文以ZF房地产公司S项目为对象,通过PEST分析方法从政治法律环境、经济环境、社会文化环境、技术环境四个方面分析S项目营销面临的宏观环境；运用SWOT分析方法具体分析S项目的优势、劣势、机会和威胁；并通过STP方法对S项目的目标市场选择定位；最后运用“4P”理论从产品、价格、促销、渠道四个方面结合ZF房地产公司的特点与现状构建出一套科学的营销体系。其中产品策略包括产品差异化策略,物业智能化建议,产品品牌策略。价格策略包括低开高走定价策略,折扣与让利定价策略,差别定价策略。渠道策略包括售楼处营销渠道,网络营销渠道。促销策略包括生命周期不同阶段的促销策略,营业推广策略,公共关系策略。并提出S营销策略的实施保障：完善销售管理体系,加强人力资源队伍建设,强化营销制度保障,强化项目资金保障,加强企业文化建设。房地产营销不仅仅是传统的销售,更需要为消费者提供良好的服务和购买体验。在了解市场动态的同时,结合消费者的实际需求,通过不同营销方式的结合来为消费者提供服务,使房地产销售逐渐向全面化发展。本文主要以ZF房地产公司为研究案例来进行探索,希望能够今后房地产营销的研究当中提供一些帮助。