自1984年洛杉矾奥运会成功举办以来，奥运会对举办国家和举办城市的经济影响越来越大，而房地产业又是举办奥运、发展奥运经济中受益最大的行业之一。2008年第29届夏季奥运会的召开无疑也将对北京的经济特别是房地产业的发展产生重大影响。而房地产业自上个世纪末以来一直是推动北京经济增长最为重要的行业之一，因此保持其健康发展对于北京经济的发展具有至关重要的作用。　　伴随着2003年初我国经济进入新一轮上升周期，我国房地产业几年来一直保持着持续快速的增长，银行信贷与房地产业关系愈加密切，房地产价格也始终居高不下，特别是最近几年，北京房价呈现加速上涨的态势，这不可避免地引起人们对北京房地产泡沫的担心。　　而从国外举办过奥运会的几个城市的经验来看，在奥运会召开前几年，房地产市场发展非常繁荣，价格普遍上涨，但在奥运会结束之后，有的继续保持繁荣，有的则出现了波动。那么，北京奥运会之后房地产市场走势将会怎样呢？显然，奥运会对房地产市场将产生重大影响，但这种影响的程度和时机也因城市的不同而变化。那么，与以往城市相比，北京房地产市场发展究竟如何，举办奥运会对北京房价的影响到底有多大，奥运会后房价是否真的会如有些人所期望的那样出现下降呢？本文将通过与国际比较和实证分析的研究方法分析奥运前后北京房价走势，最后指出北京市房地产市场发展应该注意的几个问题，并推出相应的政策建议。　　一、房地产市场研究的理论基础及房价理论模型　　理论上，在Arrow-Debreu(1954)一般均衡框架下，在自由竞争、信息充分、完全市场和理性假定下，每个厂商和个人的利润和效用最大化，那么市场的每个均衡都将是有效率的，资源都将得到有效配置。但在现实世界中，由于房地产产业特殊的行业性质，市场机制往往会出现失灵的现象，从而极易引起泡沫。这主要表现在信息不对称、（负）外部性、不完全竞争、供给约束，而奥运的举办又使市场增加了更多的人为干扰因素，无法实现自动出清平衡。　　本文给出了一个关于房价的理论模型，可以通过考察房地产市场的供给、人们的信息和对市场的预期、市场参与者的数量、市场投资者的资源（如贷款数额）等变量，非常方便地分析房地产价格变量，只要考察这些变量的变动就可以分析出房地产市场价格的变动走势。　　二、奥运会对房地产市场的影响:国际比较分析　　根据以往经验，一般来说，举办奥运会的城市受投资带动的影响，房地产市场都保持了相当程度的繁荣，但在奥运会结束后房地产市场一般会出现一定程度的波动，而各城市的表现及其背后的原因也各不相同。通过对这些不同原因的分析，可以看到:一个城市房地产市场发展的好坏，根本上取决于其经济的基本面情况，经济发展得好，房地产市场发展健康，市场需求强劲，那么即使是奥运结束之后也不会出现所谓的房地产"奥运低谷效应";但如果处理得不好，就有可能发生通常所说的"奥运低谷效应"。而要想避免"奥运低谷效应"的发生，重要的一点就是保持赛后投资的可持续性。另外，更多的以市场化原则举办奥运会，吸引私人投资参与到奥运投资当中来。　　三、奥运会前后北京房价走势分析　　北京奥运会申办的成功，有可能给中国经济带来两万亿人民币的市场机会，而首当其冲的就是房地产业，举办奥运会将给北京市的房地产业带来新的发展机遇。从第二部分各奥运会举办城市房地产市场发展的情况可以得到的一个基本启示就是:奥运会的召开对于经济和房地产市场会起到促进的作用，一个城市房地产市场发展的好坏，根本上取决于其经济的基本面情况。经济发展得好，房地产市场发展健康，市场需求强劲，那么即使是奥运结束之后也不会出现所谓的房地产"奥运低谷效应"。目前，北京市经济发展总体状况良好，房地产市场需求有着真实经济增长的坚实基础，因而可以判断，只要不发生重大经济冲击，2008年奥运会前后北京房地产市场发展应该保持比较平稳的态势，房地产价格也不会出现大起大落。　　四、北京市房地产市场发展应该注意的几个问题　　通过第三部分的分析可以得出，北京市房地产市场是以强劲的宏观经济为基础的，奥运会的召开对房地产市场起到了进一步推动的作用，在目前的形势下，北京奥运会结束之后房地产市场也不会出现巨大的波动。但同时，也应该注意以下几点问题:房地产调控部分政策措施效果不佳，特别是土地政策和市场竞争政策有待改善;在流动性过剩的大背景下，我国的宏观经济仍然存在很大的变数;政府投资过多，商业化运作水平和引入私人资本方面还有很大的空间。　　五、北京市房地产市场发展相关政策建议　　虽然北京房地产市场发展的基础是稳固的，市场是健康的，奥运会对房地产市场只是起到推动的作用，只要经济不发生大的波动，对目前宏观经济存在的问题及早准备，充分利用市场机制培育一个完善的市场，那么北京市房价将会继续稳定，房地产市场在奥运会后也将保持良好的发展势头。但是，为了从根本上确保房地产市场的健康发展，提出以下几项政策建议:明确政府与市场的界线，有形之手不可越俎代庖;加强政府监管水平，培育一个有利于经济发展的制度环境;平等对待市场所有参与者，大力促进房地产市场竞争;推动房地产金融的快速发展，有效化解房地产金融风险。　　有理由相信，北京市房地产市场是以强劲的宏观经济为基础的，房地产市场自身的特性决定了其价格相比其他商品而言更为复杂，而奥运会的举办无疑进一步推动了市场的发展。从各奥运举办城市的经验来看，房地产市场发展的好坏根本上取决于其经济的基本面情况，经济发展得好，房地产市场发展健康，市场需求强劲，奥运会的召开作为"加速器"，推动了经济和房地产市场的发展，只要经济发展基础坚实、对应措施得当，市场就完全可以避免大起大落。北京的房地产市场有着强劲的经济基础作为支撑，经济的增长、城市化进程的加快、金融部门的支持，而且相关政府部门也已经注意到了奥运会之后经济平稳发展问题，因此判断2008年北京奥运会前后房地产价格应该保持比较平稳的态势，不会出现大起大落。