城镇土地定级是评价土地质量优劣的活动。是实现科学管理土地和促进土地集约利用，以及为国家和各级政府制定调控措施、土地利用规划提供科学的依据。城镇土地定级多采用多因素综合评价法，全面考虑各种与土地相关的因素，掌握土地之间的差异。土地定级多因素综合评价法，包括了土地单元的划分、影响土地质量的因素因子的选取、赋权重以及单元分值的计算等。单元的分值计算既有自身作为定级因素的分值计算，还有定级因素对影响范围内评价单元的作用分值计算。对评价单元的分值计算的衰减模型是多因素综合评价法的关键内容。模型计算的准确度又受到评价单元与定级因素之间的相对距离的确定，衰减距离直接影响定级结果与实际的相符情况。本文基于城镇土地定级的研究，对商服业因子的衰减模型进行研究。　　首先阐述了有关土地定级的原理和方法。了解评价单元的分值计算对整个城镇土地定级工作的重要性，然后分析基于不同的衰减距离的距离衰减模型的计算方法以及存在的问题。在此基础上提出基于可达性的时间距离衰减模型。以天津市时代奥城商业广场为例进行实证分析。介绍时代奥城商业广场概况，并以不同衰减距离进行衰减计算，生成分值图。与实际情况进行对比分析，分析该模型是否与实际情况相符。然后对不同衰减距离下的衰减模型进行比较分析，得出可达性衰减模型更具有实际意义。最后希望该方法可以运用到土地定级工作中去。