我国社会老龄化程度不断加深,既体现在老年人口规模增大,还体现在高龄、空巢、失能老人的比重不断上升。未来我国退休的第一批中产阶级将产生大规模的养老需求。作为养老及服务产业核心和载体的养老地产登上时代舞台,但国内养老地产的发展规模远远达不到老龄化压力下社会老年人群体的养老要求。尽管国家不断给予全方位的政策支持以引导养老地产的健康发展,但由于建设及运营成本高昂,且国内房地产市场融资环境收紧,造成养老地产融资渠道单一,难以从资本市场取得足够的发展资金,我国养老地产整体呈现出发展水平低下,发展规模不足的态势。建立高效率的融资渠道以推动我国养老地产的规模化发展,缓解我国普惠性养老压力,帮助老年人群体有尊严的度过晚年生活成为了亟需解决的社会问题。养老地产的规模化发展要打通资金渠道,重点关注资金后期的注入与退出以实现滚动开发。总结成熟养老地产的融资经验得出,养老地产发展需要肯定政府在养老地产融资中占据主导地位并在最大程度上实现投资主体多元化;同时养老金融的发展能直接促进养老地产市场的繁荣,尤其以REITs模式最为显著。本文提出了结合PPP与REITs联动的养老地产发展融资模式,以PPP模式引入政府责任与社会资本,充分结合政府与民营企业的优势;以REITs模式进一步引入社会闲散资金并建立养老地产投资主体的资本退出机制,使民营企业能释放资金投入新的养老地产的开发中,实现滚动开发,达到促进养老地产的规模化发展目的。本文分析在现有环境下引入PPP模式与REITs模式的必要性。同时本文在对PPP模式与REITs模式的契合点进行分析的基础上,进行了PPP+REITs养老地产模式的模型构建、运作流程的探讨,分析该模式收益分配与风险分担机制。通过从供、需两侧的角度来分析该模式在我国现行环境下的可行性,从政策、经济、社会与技术四个方面分析PPP+REITs养老地产发展融资模式所面临的问题,并根据分析结果提出在我国发展PPP+REITs养老地产的相关建议。PPP+REITs养老地产模式从消费端看能提供以养老服务为核心的养老住宅,具有产品属性;从投资端看又是可以在证券市场流通的一种投资工具,此兼具金融属性。从产品属性出发,PPP+REITs养老地产融资模式极大程度扩大了养老地产的融资渠道,其有效的资本退出机制使养老地产开发商具备滚动开发的能力,促进养老地产规模化发展;从金融属性出发,打破了社会投资者投资养老地产的壁垒,使社会资本享受到养老地产发展的红利,提高社会资本的有效利用率。