房地产行业是关系到民生问题的重要行业,房地产开发需要大量的资金和现金流量作为支撑,因此房地产企业通常都有较高比例的负债融资。2015年12月中央经济工作会议部署了“三去一降一补”的经济任务,强调了“去杠杆”工作的重要性,这标志着我国开始进入强制性“去杠杆”阶段,而高杠杆的房地产行业则成为“去杠杆”的重点行业。2017年12月,关于部分省市房地产工作的座谈会提出要强化对于金融的监管,防止房地产市场出现泡沫风险,遏制资金违规流向房地产企业,此后,房地产融资渠道保持收紧,各种融资方式均受到影响。根据亿翰股份的统计数据,我国年销售金额突破1000亿元的房地产企业从2015年的6家增加至2018年的29家,三年时间实现约四倍的增长,意味着这一时期我国许多房地产企业在进行规模扩张,融资需求强烈,而融资渠道却趋于收紧,在企业负债率已经较高的情况下,管理层可能通过杠杆操纵的方式来调低负债率、调高利润,以持续获得融资,并规避监管。现阶段,我国政府大力强调“去杠杆”,防范化解重大金融风险,而一些房地产企业却出现了杠杆操纵的行为,这违背了政府宏观调控政策的大方向,并且杠杆操纵会造成许多不良的经济后果。因此,在这种背景下研究房地产企业杠杆操纵的动机和后果具有必要性和重要性。本文首先阐述了研究的背景、意义、方法和框架,梳理了相关文献,然后对相关概念进行了界定,介绍了房地产行业的发展历史、政策转变、融资特点以及我国“去杠杆”的政策背景,并论述了与本案例所研究问题相关的理论。接下来以新城控股为研究对象,阐述了该企业进行杠杆操纵的具体表现,研究了该企业进行杠杆操纵的动机、杠杆操纵带来的经济后果以及杠杆操纵的成因。最后,得出结论,并建言献策。本文以新城控股集团股份有限公司为例,经过深入地研究分析发现,新城控股通过以下三种手段进行杠杆操纵:一是以公允价值核算投资性房地产,增加账面资产;二是采用结构化主体投融资模式,以实现名股实债;三是避免合并高负债、亏损的子公司报表。而新城控股进行杠杆操纵主要是为了满足大规模举债经营的资金需求,提高融资能力,以及缓解因融资渠道收紧和现金流紧张带来的偿债压力。杠杆操纵使新城控股实现了降低资产负债率的目的,更容易地从投资者、债权人处获得融资,所获得的融资助力新城控股资产规模的高速扩张,使其实现了高额的营业收入和利润,由于杠杆操纵具有降低负债率和虚增利润的双重效果,杠杆操纵与高管增持、股票回购等手段共同推升了新城控股的市值,使得大股东用新城控股的股份进行股权质押能获得更多的资金,此外,杠杆操纵所创造的利润被大股东通过高额现金股利、关联方借款交易等方式攫取,并且大股东试图通过非公开发行股票进一步获取控制权收益。基于以上研究分析,本文提出了以下三条建议。一是增强风险意识,优化内部治理。企业自身应当增强风险管理意识,防范杠杆操纵所带来的财务风险;通过合理设置内部治理机构、设置专门机构集中代理中小股东行使表决权、完善中小股东退出机制等方式完善内部治理机制,对大股东形成有效制衡。二是强化信息披露,加强外部监管。有关部门需要进一步完善关于上市公司融资行为的相关法律、规章和办法;细化信息披露制度的相关规范,对披露违规行为进行有力的惩处;加强媒体对企业杠杆操纵行为的监督,发挥声誉机制的作用。三是完善会计准则,保证审计质量。准则制定者应当与时俱进,结合我国实际情况,进一步完善会计准则,减少因会计处理的灵活性和现行会计准则的缺陷而给杠杆操纵创造的机会和条件;不断提升审计师的独立性,强化问责机制,保证审计质量。