近年来，我国的房地产业进入了飞速发展时期，房地产业的快速发展在给城镇土地市场带来更多机遇的同时，也提出了节约集约利用土地、合理调控城镇土地布局和发展方向的要求。如何在保证国有土地资产合理收益的同时科学利用城市土地空间，解决城市土地的供需矛盾问题成为当今城市土地利用的热点问题。多、高层建筑物的开发建设充分利用了土地的立体空间，提高了土地的节约集约利用度，为解决土地供需矛盾提供了途径，但同时也带来了大量不同楼层、多权属多用途房地产土地价格评估、土地权益分配等问题。楼面地价是单位建筑面积上的土地价格，与地面地价相比，楼面地价能够更好地反映因房地产类型、建筑面积(容积率)、所在建筑物的楼层的不同所导致的土地价格空间分配差异，便于计算不同楼层、多权属多用途房地产的土地价格，明确土地权益，操作性更强。与基于地面地价的基准地价相比，建立楼面基准地价及修正体系具有重要的现实意义。其不仅是解决多用途多权属的房地产价格评估的技术途径，也是指导政府科学确定土地资产价值，防止国有资产流失和合理调控城市土地建设发展方向的重要依据。由于我国的楼面基准地价评估起步较晚，缺乏较为成熟的楼面基准地价评估及修正体系编制的方法和实践。本文对此作了较为深入地探讨，并以惠州市惠城区为例研究了楼面基准地价评估及修正体系建立的思路与方法。论文共分为七个部分：第一部分为绪论，介绍了论文的研究背景、研究意义和国内外的研究现状。第二部分概述了楼面基准地价评估及修正体系研究运用的相关理论和方法。第三部分是文章的重点，阐述了楼面基准地价评估的思路和方法，对评估需解决的关键问题：楼面地价评估和楼面地价修正作了深入研究。①从房地产价格构成分析入手，探讨楼面地价的计算方法；②根据楼面基准地价内涵的要求对楼面地价做交易时间、使用年期、楼层分配率和容积率修正，其中楼层分配率修正和容积率修正是楼面地价修正的难点。本文从楼层分配率—建筑物层数和容积率与楼面地价的作用关系入手，探讨楼层修正系数和容积率修正系数的计算方法。第四部分在分析楼面地价立体区位特点的基础上，确定了楼面地价的影响因素，探讨楼面基准地价修正体系构建的思路与方法。第五部分是论文的核心，运用第三部分和第四部分提出的楼面基准地价评估及修正体系编制的思路与方法测算惠州市惠城区楼面基准地价，并建立相应的修正体系。①论文以商业用地为例，结合文章第三部分提出的楼面地价的计算方法测算交易样点的楼面地价；②进行楼面地价的交易时间、使用年期、楼层分配率和容积率修正，其中着重研究了楼层分配率和容积率修正系数的计算方法，并运用SPSS统计分析软件，构建楼层分配率—建筑物层数和容积率与楼面地价的关系模型。③通过城镇土地定级单元作用分与经过修正的楼面地价的相关性分析，得到商业用地楼面基准地价模型：y=151.460×(1+0.0374)~x将各级别平均单元作用分值代入模型，最终确定惠城区商业用地楼面基准地价。④根据惠城区以土地定级为基础开展基准地价评估的特点，确定基准地价修正体系的区域因素和个别因素并计算各因素的修正系数。第六部分总结了惠城区楼面基准地价评估及修正体系研究成果的特点，并结合成果分析惠城区楼面地价水平及空间分布特征，探讨成果在地价管理及宗地评估中的应用前景。论文主要结论及创新点：①建立了楼面基准地价评估及修正体系编制的思路，提出了技术实现途径；②以惠城区为研究对象，分用途分级别评定楼面基准地价并建立了相应的修正体系，验证了楼面基准地价及修正体系的编制思路的合理性和技术可行性；③论文是在“惠城区城镇土地定级暨基准地价评估”项目基础上完成的，其结果对当地土地资产管理和土地市场规范具有重要的指导意义，并对其他城市的基准地价更新工作提供借鉴和参考。