2008年以来,中国的房地产市场经历了巨大的变革,从2008年底到2014年,住宅地产价格持续不断地攀升,已经成为影响我国经济国计民生稳定的重要因素。国家多次采用限购及限贷等多项组合政策,调控住宅地产价格。在此背景下,一些有实力的开发公司转而进军商业地产领域。以华润万象城、万达商业广场等为代表的优秀商业体纷纷涌现,树立了行业的标杆,这些优秀的商业体往往集合了居住、商业、办公、娱乐等多种功能,汇聚成为城市综合体项目。城市综合体能高效集约利用了土地,有利于节约土地及公共资源,给市民生活带来更多选择及便利,并给投资者带来长期稳定的经济收益,因此研究城市综合体开发策略具有重要的理论和实践意义。本文以华润佳成五象中心综合体项目为研究对象,运用国内外城市综合体开发策略相关理论和方法进行分析,如城市区域理论、商圈理论、消费者分析模型、市场调查方法等对项目案例进行分析,从外部环境分析、项目定位、定价策略和财务测算分析四个方面去分析项目开发的可行性,提出了项目周边路网系统发达、景观及文体配套设施齐全、项目定位于以郊区改善型住宅为核心驱动、集办公及商业为一体的城市综合体开发策略。根据竞争导向定价法拟定销售均价,经财务分析测算,得出项目整体IRR为17.24%,销售物业税后净利润7.84亿元、税后利润率16.06%,项目具有较高回报率,项目可行的结论。笔者期望本文能为类似的城市综合体开发提供有益参考借鉴。