城市土地利用和不动产税收均是我国当前土地开发利用和城市发展的重要命题。不动产保有税（简称不动产税，我国称为物业税）是一种财产税，针对私人持有的存量“房”和“地”这类增值性不动产价值征收。从世界各国实践看，不动产税体系和直接的用地管制是政府进行城市土地管理普遍采取的两种途径。随着2004年中国政府明确提出土地参与宏观调控的思路，不动产税收调控城市土地利用也被历史性的推到前台。中国物业税改革在城镇推行，从城市发展特别是城市土地管理和不动产市场调控角度探讨税制改革的作用，是本论文研究不动产税与城市土地利用关系的现实基点。　　西方国家财产税制发展已相对成熟，有关不动产税收理论的研究也较深入，而国内关于不动产税与城市土地利用的关系研究一直是一个鲜有述及的主题，已有研究多以对策探讨和政策研究为主，尤其缺乏对不动产税对土地利用影响的理论建模和实证探讨。不动产税与城市土地利用的关系如何？不动产税对土地价值及其利用的效率、结构、模式产生怎样的影响？不动产税是否影响、如何影响以及在多大程度上影响城市土地市场配置的方式和效率？税制变迁又会对城市土地利用模式产生怎样的影响？本论文结合公共财政学和城市经济学的综合分析方法，试图分析这些问题，研究不动产税与城市土地利用的作用机理、机制与实证，重点探讨城市土地利用变化中的税制决定因素。在研究方法层面，通过构建不动产税条件下城市土地利用模型分析税收产生的影响，并进行计量检验。其中，税收效果的经济分析与城市土地利用模型的有效结合是关键。　　本论文主要分为文献综述、不动产税制改革影响、理论研究、经验实证四个方面。文献综述系统评述国内外有关不动产税和城市土地利用关系的理论和实证研究动态;不动产税制改革影响研究分析物业税改革、城市土地利用与房价的作用关系，并探讨不动产税制与地方财政、土地管制政策的关系，从政策机制角度解释了考虑财政意义的土地政策实践以及税制完善;理论研究部分借助于宏微观经济学理论对税制和土地利用问题进行建模研究，微观影响机理分析沿用经典城市经济理论和税收理论中的Muth-Mills模型、存量——流量模型、Tiebout模型、效用函数、竞租函数等方法，阐明不动产税配置城市土地资源的一般规律，研究不动产税对城市土地地租地价决定、利用结构、均衡模式、开发强度和时点选择、税负归宿、市场主体行为决策等的影响，宏观作用机制分析基于财政条件下政府土地利用行为研究和传统IS-LM宏观经济增长模型，研究财政条件、政府规制、经济增长中的不动产税收与城市土地市场的相互关系，探讨不动产税对城市土地利用、城市房地产市场以及整体经济运行的影响效应;经验实证部分通过构建住房消费者、开发商和政府三部门组成的住房市场均衡模型，并采用面板数据对联立方程模型系统进行计量经济回归，探讨我国不动产税与房价、城市土地供给和政府土地出让收益的关系及其区域差异性。　　本论文得出的主要结论如下:　　(1)税负归宿取决于供求价格弹性和市场竞争程度。土地和房屋市场的供给和需求弹性决定了不动产税收改变价格的有效程度以及税负在土地所有者和土地使用者之间的分担，土地供给限制、土地使用效率、地方政府效率以及土地使用分配等制度因素是影响供求弹性的重要因素;不动产市场结构则决定了不动产市场竞争程度。　　(2)在土地供给固定条件下，征收不动产税会对均衡地价和土地配置产生影响:引起房屋价值和土地价值下降，导致土地投资水平下降，均衡时最优容积率减小，从而降低土地使用效率，同时引起土地在不同用地类型之间的重新分配（这取决于两种用途土地上的房屋供求价格弹性和土地需求价格弹性），但无论何种情况下，土地价值都是必然降低的，并由此带来额外税收负担。　　(3)基于局部均衡分析方法，外生不动产税冲击在城市住房市场和土地市场构成主体之间进行传导，引发城市房屋和土地市场上消费者、开发商以及土地所有者经济行为模式的改变;基于一般均衡分析方法，在设定不同要素流动性组合前提下，对差别不动产税率的效应研究表明:在资本作为唯一流动要素的前提下，无论税率高低，税负主要由各类资本所有者和高税地区其他非流动要素的所有者;当生产要素都不能流动时，税负主要由低税地区的资本所有者承担;而当各要素均具有流动性时，价格差异会被流动性消除，税率差异最终完全由高税地区的资本和土地所有者共同承担。　　(4)基于长期局部静态均衡模型，对居民用地选址和土地开发时机选择的研究表明:房屋价值随着离中心距离增加而降低，城市边缘房屋所有者承担的不动产税负担低于在一个平均体系下的边际成本。当住房需求不完全弹性，征税将缩小居民居住区域，地价和房价都有下降;当住房需求完全无弹性，征税不能使房价发生改变，税收对于土地价值无影响;同时，任何形的征税都有将开发时点提前的效应，都会增加土地开发成本，减少土地增值收益，引起效率损失，而只有按照土地预期最佳用途收益现值征税才具有最小的扭曲性和效率损失。　　(5)对不动产税影响城市土地利用的动态分析表明:征收不动产税可能会引起城市用地规模扩张、居民向边缘地区甚至跨越边缘地区向外围次中心城市迁移，并导致土地资源空间配置的效率差异，而边缘区交通条件改善和基础设施配套会缓解这一差异。　　(6)引入土地要素对IS-LM模型进行改进，研究结果表明:不同经济增长阶段，不动产税率效应与土地供给弹性的对应关系不同;土地供给数量和税率变化能够影响资本在其他供给变量和需求变量之间的分配，从而使城市不动产税收和土地供给参与到宏观调控的政策实践。　　(7)物业税改革对城市土地利用与房价影响的理论和实证分析表明:物业税开征对房价有较大影响、在短期内对地价有影响，使税负在土地所有者、开发商与土地产品消费者之间重新分配，能够改变现有批租模式，减少土地投机，使土地价格回归理性，但房屋和土地增值并不能使不动产税收入有显著提高;城市土地利用规模短期内单向影响房产税，现有不动产税不具备使城市规模扩张的功能。　　(8)对我国不动产税与城市土地利用影响效应的实证分析显示:征收不动产税并不能抑制房价上涨，这与理论分析并不一致，同时，政府主导城市土地出让的供给模式也抬高了房价;征税能够提高土地收入，财政支出只影响不动产税，而不影响土地出让收入;增加城市土地供给能够提高不动产税收入，因此以政府土地出让为特征的城市土地利用模式能够与不动产税收政策相互促进。对东中西三类地区城市的实证分析表明，不动产税与房价、土地出让收入的关系存在区域差异，这要求各个地区在实施具体不动产税收政策和土地政策时应当有所区别。　　本论文的创新之处在于:(1)从新的视角研究了不动产税与城市土地利用之间的相关性，提出了宏观、微观研究框架;(2)引入土地要素改进了IS-LM模型，对以不动产税收和城市土地供给为主要手段的土地调控政策及其经济效果进行分析;(3)运用时间序列VAR模型和面板数据联立方程模型系统，实证分析我国不动产税对以政府土地出让为特征的城市土地利用模式的影响，得出了我国不动产税对不同地域城市土地利用影响及不动产税与土地使用效率相关性不强等方面的结论。