进入21世纪以来，我国社会经济的高速发展，城市化进程不断加速，北京等大中城市，土地资源的稀缺与城市人口的膨胀，使城市住房问题日益突出，房价居高不下，中低收入居民购房困难，为了缓解城市居民的居住问题，本着集约化利用资源的原则，2006年国家出台了“7090”住房政策，中小套型住宅逐渐成为住宅建设的主流。 在大规模的住宅建设中，中小套型出现了一些如：套型功能设计不合理，空间大而无用等问题，直接降低了人们的居住质量，而另一方面，不同居住人群有着不同的居住需求，并随着社会的发展而不断变化。因此本文以北京市住宅建设为背景，试图从套型设计的角度，探索北京市中小套型住宅的宜居性，使中小套型在面积一定的情况下，尽可能的满足大多数人的居住需求，完善套型功能，提高人们的居住水平。 论文的研究方法主要有：理论研究法、分析比较研究法、回顾历史研究法、问卷调查法、访谈调查法五种。 第一章主要阐述了论文的研究背景、研究对象以及住宅宜居性的定义及其量化评定。 第二章研究北京市住宅套型的发展变化，总结出套型的变化与社会经济等因素的内在联系，回顾了套型各功能空间的发展历程。 第三章主要研究北京市住宅中小套型宜居性的影响因素，深入分析2000年以来北京的社会经济、住房政策等社会因素。 第四章主要是对住宅中小套型宜居的需求进行分析，分别研究了主体人群青年人以及老年人的生活特点，并总结了不同家庭类型的居住行为模式。 第五章是北京市中小套型住宅的居住情况调研及常见问题分析，在北京范围内，根据不同时间段的划分，选取六个住宅小区，从居住生活与套型使用这两个方面进行深入调研。 第六章为结论推导部分。首先对中小套型使用面积的差异性进行分析，然后通过前面二至五章的分析研究，归纳总结出中小套型宜居性的设计原则，并对套型的各功能空间进行宜居性的探索，提出相应的设计要点及各空间的宜居尺度。