当前我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力叠加的困境,在经济发展从高速增长阶段转向高质量增长阶段的过程中,加速推动金融供给侧改革具有重大意义。REITs产品可以降低投资者对不动产的投资门槛,优化公众资产配置,推动金融服务实体,加快中国经济结构的转型。要提高REITs产品运营效率需要明晰其价值基础,而当前我国对于REITs价值研究较少,丰富对于其估值的研究对于REITs产品发展具有重要的意义。本文主要以估值过程中数据的预测与计算过程作为切入点,对我国首批上市的REITs产品进行估值方法改进研究。常用的REITs产品估值方法不能完全适用于我国REITs产品,本文通过蒙特卡洛模拟各种情况下中金普洛斯REIT产品运行情况,以尽可能客观准确地反映中金普洛斯REIT产品的价值区间。本文首先简述了国内外关于REITs估值的共识与分歧,以及关于蒙特卡洛模拟方法的应用研究。其次,根据实际情况分析了我国REITs产品估值过程中普遍存在的问题,为后续估值改进提供参考。然后在案例部分选取了首批发行的中金普洛斯REIT作为案例主体,对产品概况进行介绍。最后,分别使用传统的营运现金流折现法和通过蒙特卡洛模拟改进后的营运现金流折现法对其进行估值,将以上两种方式得出的结果与实际市场价值进行对比,得出结论与启示。研究结论表明:（1）营运现金流折现法得出结果与REITs市场价格偏离26.4%,而经过蒙特卡洛模拟改进的营运现金流折现法得出结果与REITs市场价格偏离7.32%,其估值结果更准确;（2）经过蒙特卡洛模拟改进的营运现金流折现法得出REITs产品的价值区间在72～86亿元之间,能够更好地描述REITs产品的风险;（3）市场对于REITs产品较为认可,中金普洛斯REIT发行后总价值已持续上升至75亿元,首批发行的其他REITs产品价格均有较大幅度上升。因此,在推动REITs发展的过程中,应该注意以下问题:（1）发行方应该进一步增加对REITs产品底层资产运营状况和所处行业的信息的披露,减少信息不对称造成的估值偏差;（2）对于投资者而言,需要关注REITs产品的底层质量及存续期限,以更好地衡量其风险,进行理性投资;（3）对于监管层而言,应进一步推进REITs产品发行,满足投资者需求。