中国经济迅速发展，人们的生活水平逐渐提高，向往大城市，追求更高质量的生活，使得城市住房日益紧张，房地产的发展也掀起一轮又一轮的热潮。如何在错综复杂的国情下，规范房地产市场秩序至关重要。自2016年5月1日起，相关部门将房地产业归入了营业税改增值税即营改增的发展方向中，对房地产业税制进行更深入的研究分析。但是，在大部分的研究对象都是大型房地产企业，很少有专门针对小型房地产企业的分析。在经济、政策的双重革新下，使我国诸多分布在三、四线城市内的小型房地产企业承受着前所未有的危机。文章主要分析了营改增对小型房地产企业造成的影响，判断小型房地产企业的税负在营改增之后是降低了还是增加了，依据分析结果，找出问题所在并给出合理的建议。　　在研究方法方面，本文采取了文献研究法，通过文献梳理和分析，具体详细的进行了营改增后房地产企业税负变化的理论分析，具体分析营改增的背景、意义和内容，营改增后房地产企业税制差异，税负影响变化。　　文章使用文献搜集法，查阅了大量资料，首先对营改增的概念、税制变化以及政策背景进行了深入的了解，在此基础上，大量查阅了关于营改增对房地产企业税负影响的书籍资料，深入研究了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号文件）的相关规定，并与小型房地产企业的发展特点联系起来，提出进行营改增后，会提升税率，随之给小型房地产企业带来增税影响。但是，从增值税进项抵扣和在计税基础上会扣除土地出让金这两方面来说，会给小型房地产企业带来减税影响。　　另外，作者采用问卷调查法，对作者居住地和周边城市的小型房地产企业进行问卷调查，针对调查的结果，分析小型企业的资产金额、盈利状况、具体项目的成本投入和产出等相关的设税项目。经过分析研究和数据统计，指出依据销售收入中土地出让金的占比可以将小型房地产企业归为两种：一种是土地出让金的平均占比为12.3%，以棚户区改造和开发搬迁安置房为主要业务；一种是土地出让金的平均占比为31.9%，以开发普通商品房为主要业务。通过理论分析和数据统计，预计了在营改增之后，两种小型房地产企业大相径庭的的税负变化：第一种的税负提高15.3%，第二种税负降低3.58%。　　1994年起，我国从生产型增值税向消费型增值税转变，推行增值税税制，在增值税制度下，极大地提高了市场活力，带动了经济发展的速度。然而，在经济的快速发展下，原先的税制将不适应市场，必须加强对第三产业的税收调控。2012年起，我国实行营改增制度，在整个市场上得到了明显的正面反应。但是国家并未对国民经济核心产业如金融业、建筑业和房地产业等推行营改增制度，房地产产业与金融业、建筑业和服务业具有极强的相关性，除此之外，我国财政收入中，房地产企业的税收占很大比重。从2016年5月1日起，以房地产产业税收减少为目的，推动房地产产业长期稳定的发展，健全营改增制度，相关部分开始将营改增制度向更大的区域内推行，使涉税行业向营改增转型，营业税也就彻底退出了市场。　　通过对调查问卷中两种小型房地产企业的数据进行了对比分析，找出税负的问题所在。研究发现，销售收入中土地出让金的占比越小，营改增对小型房地产产业的减税影响越小；由于贷款利息不能计入企业生产成本，无法取得增值税专用发票，利息部分不能抵扣进项税额，导致企业缴纳增值税金额增加，税负负担增加。　　针对以上问题，文章提出了以下建议：从政府的角度来看，政府应对小型房地产企业制定优惠的贷款政策，积极扶持以开发棚户区改造等项目的为主要业务的小型房地产企业；从小型房地产企业来说，应与时俱进，对购买方案进行改革创新，加强对发票的获取，企业负责人应在投资前进行科学合理分析及评估，谨慎选择投资项目，规避大金额贷款、长周期贷款带来的贷款利息增加税负负担的风险。