我国住房抵押贷款证券化的发展已历时10年,但其规模扩张并不显著,和美国等成熟市场中住房抵押贷款近70%的资产证券化率相比,我国的住房抵押贷款资产支持证券(Mortgage-backed Security, MBS)有非常大的发展空间。2014年以来,在我国利率市场化不断推进、理财市场崛起、人口红利或带来地产拐点,以及政府政策支持等多重因素的推动下,越来越多的商业银行希望通过资产证券化业务来盘活存量资产、降低流动性风险和实现业务转型。本文研究的案例—“招元2015第一期个人住房抵押贷款证券化”,是我国2012年信贷资产证券化业务重启后的第二例,以及2014年资产证券化备案制改革后的首例个人住房抵押贷款证券化案例,该项目可以为商业银行未来扩大MBS业务的发展提供一定的参考。本文在梳理了资产证券化相关文献和理论的基础上,介绍了我国资产证券化的发展历程、发展现状和国内对MBS发展的探索,并以招元2015第一期个人住房抵押贷款证券化项目为切入点,分析了我国资产证券化市场,以及个人住房抵押贷款资产支持证券的特点和问题。通过运用图表分析、对比分析和事件研究法等规范分析的方法对案例进行研究,发现招元2015第一期MBS具有基础资产特征优质、交易结构安排完整和优先级证券投资风险较低等优点,但也存在收益率较低,对投资者吸引力不足的问题,以及短期内无法显著提升项目发起人招商银行的财务指标和市场价值,削弱了发起机构发行MBS的意愿。此外,我国资产证券化二级市场交易不够活跃,缺乏系统的法律法规等市场现状,也在一定程度上影响了商业银行发展资产证券化业务的积极性。在借鉴招元2015第一期MBS的优势,以及针对案例研究所发现问题的基础上,本文从国家、行业和商业银行自身等多个层面,提出了强化关于资产证券化的立法、推进我国个人征信体系建设、加快资产证券化二级市场的培育、完善我国MBS定价机制,以及选择适宜的入池资产和增信措施等政策建议。