2007年3月16日,十届人大五次会议高票通过了《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》),首次在我国的法律体系中确立了不动产预告登记制度。这样,对于预售商品房而言,存在两个登记制度,即预售登记和预告登记。这两个制度关系如何,到底应当怎样适用,是两个制度并行还是只实行一个制度,目前尚未见到学者论述。因此,笔者在本文将尝试对这个问题进行解答,并尝试就两者的制度接轨提出一些初步的想法。本文共分为三个部分。第一部分主要论述我国《物权法》中的预告登记制度。由于预告登记制度的核心在于其法律性质以及法律效力,因此,笔者也主要围绕这两个方面进行论述。首先是结合国内外学者的观点,对预告登记的法律性质进行了分析,认为预告登记是债权物权化的表现;其次,结合德国、日本的立法例,从理论上分析预告登记所具有的法律效力,即权利保全效力、顺位保全效力、完全效力和预警效力;最后,结合我国《物权法》的规定,具体分析我国预告登记制度的法律效力。第二部分主要论述预售登记制度。在《物权法》出台之前,规范预售商品房登记的主要法律制度就是预售登记制度。有学者认为,在我国,预售登记制度就是预告登记制度,或者说预告登记制度是包括预售登记制度的。因此,笔者在该部分首先明确预售登记制度的内涵,即预售登记包括预售许可登记和预售合同登记备案两个部分;在此基础上比较预售登记与预告登记,指出二者在性质、效力等方面存在区别,预售登记在本质上是一种行政管理手段,并不产生私法上的效力;而预告登记则是一种民法上的制度,能够产生私法上的法律效力。最后,指出预售登记制度存在的问题。第三部分主要论述在《物权法》的视野下,如何实现预售登记与预告登记的制度接轨。该部分首先从理论上分析了实现接轨的可能的几种基本思路,要么是两个制度并行,要么是实行一个制度;如果是并行,是否具有可行性;如果实行一个制度,究竟实行哪一个制度,具体如何实行。其次,笔者分析了现有的上海模式,指出上海是如何实现预售登记与预告登记的接轨。在此基础上,笔者最终选择一个可行的进路,并且设计一些具体的措施,以期能够实现二者的制度接轨。