房屋在大多数老百姓心中早已不再是最基本的栖身之所,而是变成一种通过投资进而获得高额回报的赚钱方式,房地产商正是利用大众这种驱利的心理,不断建造房屋,致使房价不断攀升呈现出畸形发展的走向。而低收入者却因过高的房价对房屋望而却步,丧失最基本的生活资料。国家为充分保障他们的物质生活需求,相继出台了限制购房资格、限制贷款审批等宏观调控政策,以及经适房、公租房等保障民生的政策性住房。人们出于规避国家政策、规避银行信贷、炒房投资、隐瞒真实财产等原因,选择借用他人名义购买房屋的行为也逐渐增多,因此种行为导致的各种纠纷也纷至沓来。而在审判实务中,由于缺乏明确的判案依据,各地方法院颁布的审判指导意见也不尽相同,这些现实情况无疑大大加强了法官审判此类案件的难度。同时,各地审判工作者对于此问题的理解和认识也各不相同,同案不同判现象的发生无疑又增加了当事人之间的矛盾,不利于法律适用的统一性。针对此类现象,本文希望通过对此行为的性质、合同效力及物权归属、诉争房屋受让人和真实权利人的利益保护等问题进行法律分析和探讨,提出自己的一点思考,以期为司法实践中解决相关的纠纷做出一点贡献。本文共分为五个部分,第一部分引言,通过对借名购房的相关背景、研究意义、国内外研究现状的阐述,引出下文。第二部分借名购房概述,通过介绍借名购房的概念与特征,归纳不同学者关于借名购房行为的不同观点,并对不同观点进行分析和探讨。本文认为借名购房合同属于无名合同中的混合合同。第三部分借名购房合同的效力认定,笔者认为对待借名购房合同的效力应当区别对待。每个行为的发生并不是千篇一律的,借名购房的发生存在着不同的缘由,合同的效力认定应当具体问题具体分析。规避限购令类型的合同,系借用他人名义的人和被借名者的真实意思表示,也符合有效性各要件,该合同应认定为有效。规避银行信贷政策类型的合同,规避银行信贷仅损害到银行利益,并未真正损害到公共利益和他人利益。再加之我国充分尊重交易自由、合同自由,该类借名购房合同应当认定为有效。规避经济适用房政策类型的合同,如若借名购房合同和房屋购买合同签订时间皆在当地经适房政策出台后,且借用他人名义的人名下亦有多处房产,收入亦颇高,完全不在经适房推行之初所要保护的特定人群范围内,被认为损害公共利益亦是正确,该合同应属无效。隐匿或转移财产类型的合同,在债权人行使撤销权前,该合同有效。行使撤销权后,该合同无效。第四部分房屋物权归属,本文认为当该合同被认定为无效时,涉案房屋归属于房产登记簿上所记载的权利人,也即出名者为诉争房屋的最终拥有者。但双方应当各自承担应负担的责任,因无效合同取得的财产也理应相互返还。出名者应当返还借用他人名义的人所支付的首付款、已还贷款、装修残值、房屋升值等损失,借用他人名义的人也应当负有清理房屋多余物品和返还房屋的义务。该合同被判断为有效时,在不涉及第三人的情况下,应当保障借用他人名义的人的合法权益,法律应当允许其提起房屋确权之诉。第五部分探讨出名人擅自处分房屋情形下对善意第三人和借名者的利益保护问题,本文从利益衡量的角度进行考量和酌定,将出名人擅自把房屋转卖给诉争房屋受让人的行为认定为无权处分,且将诉争房屋受让人的主观意识区分为善意与恶意。在其为恶意时,出名者仍然为房产登记簿的名义人,应允许借名人进行异议登记和变更登记,维护借名人合法权益。诉争房屋受让人为善意时,应当优先保护其合法权益。借用他人名义的人可以通过提起诉讼,要求出名者因合同违约赔偿其购房款、已还贷款、房屋增值和装修残值等损失。