房地产开发项目的成本,是指一个房地产开发企业为开发具体数量的商品房所需支出的全部费用。按照其不同功能可划分为以下几个主要部分:土地费用、前期费用、建安工程费、配套工程赞用、管理费用、财务费用、营销费用及不可预见费等。不同的地域、不同的企业、不同的项目以上各种费用所占总成本的比例不尽相同,但有一点却是一致的,那就是建安工程费、配套工程费用所占的比重是最大的。根据沈阳地区本行业的经验数据,工程费约占开发总成本的60%,因此控制工程费用是开发企业成本管理的重中之重。本文通过总结已经开发的工程的数据和目前成本控制现状,为未来后续工程提供更好的支持,是以往的经验来指导后期的拟建项目,为即将开发的项目做成本控制研究。避免成本控制过程中再犯相同的错误,从而达到有效降低成本、提供企业利润的目的。从规划设计阶段、前期准备阶段、工程施工阶段直至竣工结算阶段,每一个环节都有其重要的成本控制节点,任何一个关键节点的疏忽都可能在无形之中造成成本的增加。一、项目规划设计阶段成本的控制规划设计阶段是一个房地产项目工程成本控制的重点与关键。虽然规划设计费用在整个工程建设全过程成本中所占据的比例不大,一般约为建筑安装成本的1.5%～2%,但有资料统计显示其对工程造价的影响程度却在75%以上。规划设计质量的优劣直接影响建设周期的长短和建设费用的高低,直接决定人财物投入的多少。合理科学的设计,可降低工程造价约10%。反之盲目的、违反科学的设计,对工程造成的浪费却是无法估量的。统计和分析经验数据需要应用科学的方法,河畔新城将财务分析方法应用于项目成本控制,借鉴了它的方法和模式。本章的关键在于将财务分析学的思维模式和方法,运用到房地产开发项目的成本控制中,以达到有效控制成本的目的。二、工程准备阶段成本的控制在工程未正式开工之前,所有为工程施工的准备工作如招投标、谈判及合同签订等,必须有条不紊地进行,这样不仅可以保证在工程实施阶段避免不必要的纠纷,同时也能最大限度的降低成本。招投标制度的目的是通过引进市场竞争机制择优选定施工单位或材料供应商,为提高房地产开发项目的经济效益,在确保工程质量和工期的前提下,有效地降低工程成本,实现成本测算确定的控制指标。工程谈判是有效控制工程造价的必要手段。工程合同管理是有效控制工程造价的法律保障,合同一旦签订,就成为甲乙双方维护自身权益的法律依据,因此,必须健全合同管理制度,造价管理人员积极参与建设工程合同、材料供应合同的起草、订立、会签等环节,掌握各类合同的各项条款,熟悉建筑行业的规定与惯例,防止了经营风险的发生。三、施工阶段成本的控制施工阶段是真正的把设计蓝图转变成具体实物的过程,同时也是为合理确定工程造价、实现工程造价有效控制提供原始第一手资料的过程。施工阶段成本的控制与管理,应从设计变更与现场签证的管理、施工组织及施工工艺控制、反索赔工作以及保修服务阶段的成本管理与控制等几个主要方面着手。其中,设计变更与现场签证的管理是以上几个方面中影响造价最大的一个因素,也是最容易出现问题、产生纠纷的主要方面。工程建设实施阶段设计变更与现场签证的管理是合同管理的重要内容,对提高整个项目管理的质量、管理水平具有十分重要的意义。设计变更与现场签证绝大多数都伴随着造价的调整,是甲乙双方利益的焦点。合理地处理设计变更与现场签证能促进工程管理的深化和细化,减少不必要的纠纷,保证合同的顺利实施。反之,因设计变更与现场签证处理不当,不仅会产生纠纷,还可能延误工期、影响工程质量,给双方均造成损失。因此,在施工阶段成本控制过程中,无论是建设单位还是施工单位都必须重视设计变更与现场签证对造价的影响。加强设计变更和现场签证管理的目的就是要减少洽商变更和现场签证的发生,降低工程成本的附加,将工程结算的总金额控制在已经确定的成本指标范围内。工程的施工组织设计或施工方案、施工工艺流程和现场的实际情况,是施工阶段成本控制的关键环节。施工组织设计或施工方案中的施工工艺、施工方法,以“安全、合理、经济”为原则。做好反索赔工作。保修服务阶段的成本管理与控制应分清建设单位、物业管理公司和业主各方应承担的保修责任和费用,杜绝非建设单位自身原因所发生的保修费用的支出。四、竣工结算阶段成本的控制该阶段是成本控制工作的最后阶段,规范工程预算、洽商、结算的管理,在确保工程质量和工期的前提下,实现成本控制指标。根据合同、预算及清单规范、竣工资料、国家或地方的有关法规,认真审核工程结算价款。以政策及合同为依据,对送审的竣工结算进行核实工程量,落实联系单签证费用,使审核后的结算真正体现工程实际造价。总之,房地产开发项目的工程成本控制与管理是一项系统工程,他需要多部门全方位的协作与配合。只有切实把握住房地产项目开发过程中的每一个重点环节,才能实现既定的成本控制目标,达到为企业创造更大利润的目的。只要通过以上成本控制方案的改进,沈阳河畔新城项目在积累了多年房地产开发经验的基础上,并在开发过程的各个阶段严格把控成本容易失控的各个环节,使得所开发项目的工程成本控制得以切实的加强,就能够实现了预计的成本控制指标。