在社会经济发展的今天,商品房作为一种特殊的标的物在买卖行为中得到了越来越多的规范与引导,基于标的物的性质与属性,以及商品房买卖关系发生的时间前后,我们将商品房买卖行为分为现房买卖与期房买卖,预售商品房买卖在房屋买卖当中占有的比例巨大。故在充分发挥社会主义市场经济的供需关系的同时,结合国家政府出台的一系列宏观调控政策,通过有效的法律规范,将商品房预售制准确高效落实十分关键。笔者通过对商品房预售制度若干问题研究,将商品房预售阶段中重要的法律概念与法律行为、法律效力、法律关系以及容易出现的混淆概念做了详细分析与认定。文章分为五大部分,第一部分为商品房预售制度的概述,在此,笔者着重界定了商品房预售制度的性质和定义并且详细分析了商品房预售制度中所存在的主要法律关系主体和法律关系内容;文章第二部分,笔者将商品房预售合同的法律特征做了细微的法理研究,特别是在预售商品房所具有的期待权特征做了深入的探究和辨析,在分析其特征的基础上,又将其与易混淆的合同做了根本性区别研究,例如其与分期付款买卖合同的区别。在第三部分商品房强制性行政行为的研究中着重将商品房预售登记备案制度做了全面的分析在此基础上对商品房预售登记备案制度与预告登记制度做出了在性质、适用、效力、法律基础与立法目的上的重要区别和联系,这个问题在法律实务当中有着深远的影响。并且将商品房预售许可证的效力做出了界定;文章的第四部分详细的阐述了预售商品房认购行为,主要是从认购书含义、内容、性质以及认购合同的成立与生效这几个基础概念出发,全面论述了商品房认购协议中当事人产生的权利与义务关系;文章第五部分我们讨论了在法律实务当中高频发生的预售商品房再转让行为,也就是我们经常所称的“卖楼花”、“炒楼花”行为,我们将此种法律行为的概念、定义做出了具体的描述,同时将其在实务当中所需条件进行了反复琢磨,以及将此种法律行为的效力做出全面归纳,最后就商品房预售再转让的复杂税费缴纳进行说明。