浑南新区伴随市政府的迁入、自贸区的成立,板块热度骤增,市政配套资源逐步丰富,消费者关注度越来越高,此板块已成为各品牌房地产开发商的必争之地,区域内竞争异常激烈。中海TY项目位于沈阳市浑南新区核心板块,项目占地约18万平方米,建筑面积约35万平方米,容积率1.9,绿化率大于30%。项目二期的开发面临着市场的诸多不确定性,营销策略的精准制定至关重要。如何提高TY项目二期的市场竞争力,精准抓住消费者需求,提高项目运营能力,是本项目的营销关键动作,因此,制定精准可行的营销策略,是确保项目成功运营,创造品牌价值,获取更高收益的关键点。本文采用理论与实践相结合的方法,通过大量的市场调研、专业系统查询,以及中海地产内部数据的整理总结,形成本文研究的数据基础。在此基础上,进行了宏观环境、需求环境、竞争环境和内部环境的分析。然后对项目面临的市场进行细分,包括消费者需求、年龄、家庭支付能力三方面,并通过各细分市场特征进行分析,将30-40岁、改善型住房为主,购房支付能力集中于150万以上的中高支付力消费者作为目标市场,项目定位为中高端智慧生活社区。根据STP的战略制定,制定TY项目二期市场营销组合策略。在产品策略方面,进行产品组合策略、品牌策略、服务策略制定;在价格策略方血,以市场导向搭配产品差异化定价为原则,施行低开高走的价格策略;渠道策略方面采用自销和代理销售两种模式并行;促销策略上,主要在人员推销、销售促进、关系营销几方面开展。最后,为保障营销策略的高效执行,从公司内部人力资源结构优化、销售制度搭建、营销费用的使用等方面,研究为项目营销策略的执行提供有力保障的具体措施。