土地资源是人类生存与发展的物质基础,是国民经济各行各业发展的先决条件。合理开发使用土地,实现市场对土地资源的优化配置,对我国整体经济的全面协调、可持续、健康发展意义深远。我国按照土地所有权与使用权相分离原则,建构土地市场制度,其中一级市场即土地出让市场,是其它土地市场存在的基础和条件。然而,我国土地出让制度存在的缺陷,导致市场机制和政府监管在土地出让领域双重失灵,让土地一级市场成为腐败滋生的温床,同时引发了房地产市场价格的大幅波动,并且造成一系列更加严重的社会问题。本文第一部分从土地出让制度的基本概念入手,通过辨析引起土地使用权变化的相关概念和比较现行各种土地出让方式的优劣,为下文总结我国土地出让制度存在的缺陷做了制度铺垫。第二部分分阶段解析了建国以来我国土地出让制度的沿革变化,揭示了看似从“原点”到“原点”的零变化表象所蕴涵的市场功能的发展规律,为下文总结我国城市土地出让制度存在的缺陷做了历史铺垫。第三部分前一部分是第一、二章的逻辑延伸,归纳出我国土地出让过程中一系列问题;后一部分试图从主客观两方面寻找问题的原因:既有制度本身存在的客观问题,也有土地出让主体行为不当的主观问题。第四部分是在对土地出让制度缺陷的深入分析基础之上,并结合我国当前国情,尝试性提出了土地出让制度具体的改进建议。本文在广泛借鉴国内外研究成果的基础上,采用历史唯物主义、辩证唯物主义和实证分析的研究方法,探讨了在我国现行土地使用制度下的土地出让市场运行机制及其出让方式,并结合具体的案例分析了我国的土地出让中存在的问题,试图发掘问题背后深层次的原因,以有的放矢,提供可行的制度改进方案,达到以下研究目的:一、改善市场环境,充分发挥市场对土地配置的基础作用;二、规范权力运作,有效发挥政府对土地出让市场的监管作用;三、确保作为房价体系基础的地价的合理化,以缓解因二级市场价格大幅波动而引发的社会矛盾。