摘要：本文研究的基础,基于以下四个假设：一,房地产属于不动产,具有不可移动性和不可复制性,因此,房地产产品必须建造在特定的土地之上,不能独立存在；二,房地产项目开发具有一定的时效性,因受土地出让年限和企业资金成本等的限制,房地产项目开发时间不可能无限制延期；三,由于资本市场的介入,中小型房地产企业因受其自身条件的限制,获得土地的机会越来越少；四、在我国房地产是一种特殊的商品,商品房开发建设类别必须与政府批准的用地性质相一致。本文研究的上庭苑房地产项目开发定位,是以位于长沙市南城的天心生态新城版块、新韶西路与新姚中路交汇处西南角的特定地块为前提。作为长沙市本土最早的房地产开发企业之一,L房地产公司开发的商品住宅小区均以建销同步实现企业的经营目标。上庭苑项目用地性质为办公,基于对长沙市房地产市场特点及区域板块的分析,以及对长沙市南城市场现状的了解和该区域未来房地产发展趋势的预测,该地块只有作为商品住宅开发,才能快速销售及时回笼资金,从而实现企业生存及发展的经营目标。按照传统的从宏观到微观的纵向定位方法,无法解决该项目规划定位与市场定位相平行的矛盾。经过广泛深入科学地调研,分析上庭苑项目区域竞争,并对上庭苑项目地块进行了解析：其区位优势、不可复制的原生态环境优势、大市政配套优势、教育优势及交通路网优势注定了上庭苑项目与生俱来的高端品质。借鉴横向定位的水平营销理论,明确了上庭苑项目开发差异化定位：其规划定位为“公寓式写字楼”,市场定位为“一栋酒店加三栋酒店式公寓”,上庭苑项目规划定位和市场定位这两个平行的定位,通过营销主题“第五代社区——上庭苑酒店式公寓”实现交叉。