不动产统一登记是整合不动产登记职能、保护产权人合法权益的重要举措,但实施三年来,面临着登记信息简单、表达方式单一、登记能力不足等问题,其根本原因是没有系统认识不动产与不动产登记的特征,缺少对不动产统一登记框架的顶层设计。为此,本文结合不动产登记自身特点,通过深入调查和系统分析,从不动产登记要素、不动产表达方式、不动产登记手段三个维度构建适应现代需求的三维不动产全要素登记框架。首先,采用现场调查、文献调查方法,揭示不动产登记特征与发展趋势;然后,采用逻辑演绎法和概念建模法,阐明全要素登记内容体系,建立符合国情的三维不动产登记模型,提出不动产线上线下协同管理模式;最后,采用案例分析法,从不动产登记要素、表达方式、登记手段三方面分析徐州不动产统一登记存在的不足,并提出改进建议。主要结论如下:(1)不动产统一登记具有统一性、动态性、多元性、时代性等本质特征,不动产登记内容将向全要素化方向发展,不动产表达方式将向三维立体化方向发展,而不动产登记手段将向网络化方向发展。(2)不动产全要素是指涵盖所有不动产类型,包括自然地理信息、权属信息、社会经济信息、生态人文信息等所有与不动产单元相关的信息的集合,具有全面性和可扩展性。不动产全要素可分为基本要素、辅助要素、关联要素和生命周期要素,不动产全要素信息结构概念模型描述了全要素之间的关系,即要素之间是以宗地、宗海为基础,不动产单元为最小单位,由权利主体、权利客体、权属关系以及管理利用状况等多种信息共同构成的一个信息网络。实现不动产全要素登记管理的关键技术,是规范登记相关流程,应用生命周期管理模式实现全过程管理。(3)三维空间特征是不动产的本质属性之一,产权体是进行三维不动产登记的基本单元,应将权利空间与物理空间分开表达。兼顾不动产对象二维平面、三维立体表达的混合三维不动产登记概念模型,比较符合现阶段我国不动产登记管理情况。三维空间数据模型是实现三维不动产登记的关键,不动产登记对三维空间数据模型的要求是权属界限分明、便于显示查询、可以进行拓扑计算,依此构建了面向不动产登记的三维空间数据模型。(4)不动产登记线上线下协同管理是“互联网+”不动产登记的创新模式。其内涵是充分发挥线上线下子系统的优势,对人、财、物、信息等资源进行整合,对不动产登记服务系统业务流程进行优化,使不动产登记服务系统形成有机整体,发挥系统协同效应,从而提高登记服务效率、改善管理质量的过程。线上线下服务各有特点,其中,线下服务符合公众办事习惯,其功能主要是现场咨询和现场办证;线上服务便捷、不受时空限制,其功能主要是信息发布、业务办理、政务互动与系统管理。不动产登记线上线下协同管理需要通过目标协同、资源协同、业务协同、机制协同等途径实现。