伴随着我国住房制度改革的持续深化和房地产市场的迅速发展，以住宅产业为主的房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，住宅市场发展对于我国经济发展和社会稳定的作用日益显著。 但必须注意到，由于我国地域广阔，城市数量众多，住宅市场的发展存在较为明显的城市差异性。这种差异性的本质源于城市发展与住宅市场之间密切的互动关系，其外在表现是城市住宅市场的差异与城市发展特征紧密相关，包括城市社会经济发展状况、中央和地方政府干预政策在城市层面的体现、城市土地供给能力和保障性住宅供给规模等。研究住宅市场与城市发展的双向作用机理是当前国际上城市与房地产经济学领域的学术前沿问题，引发了大量的学术讨论，具有重要的理论研究价值。同时，城市住宅市场的差异也表明政府对住宅市场发展的干预政策也需要因地制宜，分别调控，不能搞“一刀切”。 论文利用1999-2006年中国35个主要城市的城市社会经济和住宅市场的统计数据，结合城市发展历史与现状，研究了中国主要城市住宅市场的差异问题。论文研究的理论意义在于揭示在中国特有的社会经济环境中，住宅市场与城市社会经济协调发展的理论基础，实践价值在于为中央和城市政府制定促进和完善住宅市场发展的产业政策和公共政策提供决策支持。 论文研究的主要内容包括： 1.对城市住宅市场的差异问题进行了理论研究，从住宅市场与城市协调发展的角度，建立了研究城市住宅市场差异的理论框架。 2.基于住宅价格与居民家庭的可支配收入、住宅需求与供给量之比、需求弹性和供给弹性、商品住宅与经济适用房吸纳率等指标的计算结果，对中国35个主要城市1999-2006年间的住宅价格、住宅供求关系以及住宅供给结构进行了城市差异的描述性统计分析。 3.在需求方面，从居民家庭的微观层面研究了城市发展与住宅需求之间的关系，建立了城市劳动力市场和住宅市场的均衡模型。利用城市劳动收入水平和反映城市生活质量的各类宜居性指标分析了劳动力迁入城市的愿望和愿意为此支付的住宅价格。根据模型估计的实证结果，拟合了35个主要城市的住宅意愿支付价格，并进行了城市差异分析。 4.在供给方面，论文实证研究了住宅供给弹性在城市间的差异性。利用商品住宅竣工面积和价格数据，实证估计了城市住宅供给弹性，并揭示了住宅供给弹性的影响因素及其城市差异。 5.论文还将供给和需求相结合研究了住宅市场与城市发展的互动关系。利用2000年和2005年的截面数据，研究了城市发展与住宅意愿支付价格增长、城市住宅供给弹性对住宅实际价格增长和城市人口增长的调节功能等问题。 6.在以上定量研究基础上，对城市住宅市场的差异进行了比较分析，并从中央政府和地方政府角度提出了对住宅市场进行差异化干预策略的政策建议。 论文的主要结论如下： 1.中国35个主要城市的住宅市场存在明显差异。这种差异性与城市经济和社会发展、城市住宅供给、以及政府对住宅市场的宏观调控和管制措施密切相关。这说明，城市发展引致的住宅需求和城市住宅的供给水平是形成城市住宅市场差异的根本原因。 2.城市住宅市场差异的理论研究表明，住宅市场作为城市经济体系的重要组成部分，两者密切相关，其互动关系通过住宅供给和需求两条途径来传递。从需求角度，城市发展是住宅市场发展的基础，城市发展水平决定了劳动力在城市间的选址意愿和对住宅的意愿支付价格;从供给角度，城市住宅供给具有调节城市住宅实际价格和城市人口变化的功能，这会影响城市的劳动力供给和劳动力成本，反过来又会影响城市发展。 3.城市发展引致了城市的住宅需求，城市劳动收入和城市生活质量决定了劳动力对城市住宅的意愿支付价格。实证研究结果表明，城市劳动收入水平和反映城市生活质量的各类宜居性指标可以解释城市间住宅价格差异的70％左右，是形成住宅价格城市间差异性的关键因素。实证研究同时发现，虽然城市劳动收入水平对住宅意愿支付价格的影响仍然很大，但其对住宅价格增长的贡献近年来在逐年降低，而城市生活质量对住宅价格的贡献在逐年增大。这表明，随着社会经济的发展和生活质量的提高，城市居民越来越看重城市生活质量。 4.城市住宅供给具有调节城市住宅价格和城市人口变化的功能。城市住宅供给受到城市建成区扩张潜力、城市基础设施完备程度等因素的影响。建成区面积扩张能力越强、城市基础设施等公共服务完备程度越高的城市，住宅的供给弹性越大。同时，反映中央和地方政府的管制措施以及房地产开发企业预期的指标，如住宅价格增长率、楼面地价与住宅销售价格之比、固定资产投资等因素也会影响城市住宅的供给弹性。论文的实证研究表明，以上指标可以解释城市住宅供给弹性差异的68％。 5.住宅市场与城市增长的实证研究结果表明，随着城市劳动收入水平的增长和城市生活质量的提高，城市住宅需求和住宅意愿支付价格随之上升。面对这一住宅需求，城市住宅供给弹性对调节住宅实际价格和城市人口变化有着较为明显的作用。住宅供给弹性较小的城市，住宅的实际价格增长较快，城市人口增长和劳动力供给则会相应地受到抑制；住宅供给弹性较大的城市，住宅的实际价格增长较慢，而城市人口将会出现较快的增长，劳动力供给较为宽松。 6.以上城市住宅市场差异的研究结果表明，政府对住宅市场应当实行差异化的干预政策。基于论文实证研究所发现的影响城市住宅市场差异的因素，论文提出，中央政府在住宅市场管理方面应实施统一规划和指导监督的宏观管理策略，地方政府和城市政府应实施因地制宜和分别决策的干预策略。