商品房预售是指开发商将正在建设尚未建成的房屋提前面向公众出售,购房人按照预售合同向开发商支付房款,开发商则按照预售合同约定的时间将预售房屋交付给购房人。商品房预售是从1994年开始,实行至今已20个年头,商品房预售的形式为北京市乃至全国的房地产业发展发挥了积极作用。相比于商品房现售,商品房预售能够加快开发商投入资金的回笼,减少贷款利息,同时对于购房人来说,可以提前签订购房合同,拥有自己的房子,虽然房子尚未建成,但已吃了一颗定心丸。商品房预售带来很多优势,但是,商品房预售也存在很多问题,例如预售房屋质量没有保障,虚假宣传等。因此,规范商品房预售尤为必要。本文试图对北京市商品房预售存在的问题进行分析,并提出相应的对策建议。本文共分六个部分,除第一章引言和第六章结语外,其余四部分主要从商品房预售的概念、特征和发展历程,目前北京市商品房预售现状,在制度、执行和监管等方面存在的问题进行深入分析,最后提出规范北京市商品房预售的对策建议。第一部分对商品房预售的概念、特征、条件、流程和发展历程进行了概述,通过阐述其交易房屋的非现实性、交易行为的附加期限性和较强的国家干预性等特征,为后面论述商品房预售带来的困扰和原因分析奠定了基础。第二部分通过对北京市商品房预售现状、存在问题及原因进行全面分析,从制度、执行和监管三个方面梳理了北京市目前在商品房预售过程中存在的一些欠缺之处,并对存在问题的原因进行了分析。第三部分是借鉴国内外商品房预售好的经验和创新之处。结合北京市商品房预售实际情况,通过研究台湾地区、香港地区、新加坡、韩国、美国等商品房预售经验,选取适合北京市的做法,为规范北京市商品房预售提供选择。第四部分对北京市商品房预售的规范提出了对策建议。主要从加强制度建设、加强预售过程管理和加大执法监管力度三方面对规范北京市商品房预售提出详细建议,希望能够对实际工作有所帮助。