本文研究的目的是通过对中国四个直辖市的实证分析,检验各个城市的房地产市场是否存在投机行为,投机行为的严重程度;同时本文还研究了租金、贷款利率与房价的关系,以及土地拍卖政策对房价的影响。本文主要分为五个部分,第一部分首先简单介绍了本文的研究背景、研究方法。第二部分介绍了相关的文献综述,主要介绍了对于房价和租金关系的理论研究和投机行为的相关理论。第三部分介绍了本文的理论原理和理论模型,根据购房者对住房的不同需求将房价分成两个部分,一部分是由购房者对房屋的基本居住需求所决定的房屋基本价格,用租金和贷款利率对其进行解释;第二部分是购房者为了获得未来预期的资本利得而对房屋产生的投机需求所决定的价格,本文用前期的房价增长率作为解释因素。第四部分利用四个直辖市的面板数据,以上海为基准,对四个城市进行实证分析。第五部分根据前文的分析计算得出结论:1998-2002年间,四个城市的房地产市场不存在投机行为;2003-2006年间,上海、北京、重庆的房地产市场投机水平都比较高,天津尚未出现投机行为。租金对房价的影响在各个阶段都非常显著。1998-2002年间,贷款利率对于房价没有显著影响;2003-2006年间,贷款利率和房价具有相同方向的变化趋势。土地拍卖政策的出台,对于房价上升有正向影响作用。