目前房地产业保持快速的发展,与房地产业相关的产业多达80余个,房地产经济波动对宏观经济的影响越来越重要,房地产市场的各参与者之间因利益而进行的博弈是重点之一。演化博弈论由于其对博弈主体理性要求的降低(即有限理性),并且在重复博弈中,引入模仿和学习等动态过程,使得博弈过程更接近现实。本文将其引入到房地产市场的研究,以期为房地产开发商的进一步完善战略决策行为提供理论参考,进而推动我国房地产市场健康、快速的发展。首先分析了房地产开发商在房地产市场中核心地位的确立,站在房地产开发商的角度,将演化博弈理论引入房地产市场的研究,主要研究房地产开发商与其他房地产开发商以及房地产开发商与它所面临的参与者之间的演化博弈分析。在房地产开发商与其他房地产开发商之间的演化博弈分析时,在Bertrand和Cournot模型下,房地产开发商存在惟一的Bertrand均衡点和Cournot均衡点。根据Malthusian方程采用演化博弈的方法分析可知,房地产开发商在产品差异化策略的实施过程中的演化稳定策略是产量策略。在房地产开发商与其他参与者之间的演化博弈分析时,本文重点研究了房地产开发商与消费者、金融机构和地方政府之间的演化博弈分析。通过分析画出了房地产开发商与各参与主体演化稳定策略形成的动态系统相图,得出他们的演化稳定策略与初始条件有关,通过改变初始条件突变群体的收益的变化来改变达到演化策略的稳定性,从而达到演化稳定策略。其次,运用演化博弈论分析目前备受关注的上海市房地产价格是否下降的问题,这取决于上海市房地产市场所处的状态、当前房地产的价格、房地产开发商的建筑成本、上海市房地产的行业毛利润率和全国房地产行业的毛利润率、政府政策的实施效用以及消费者预期等初始条件,通过2006年的数据分析得出不会降价的演化稳定策略。最后总结全文,针对上海市房地产市场的现状提出一些房地产市场的建议以及本文的不足和进一步研究的方向。