查封是为了限制被查封的动产或者不动产权利人对财产处分的一种强制措施。它不仅代表着司法机关的权威,保障案件当事人的利益,更影响着不动产市场的交易秩序。随着《不动产登记暂行条例》的发布和实施,查封登记越来越走进群众的视野。但是理论学说和司法实践对此讨论既不全面,也不深入。本文以“不动产查封”为研究对象,主要讨论了以下几个问题:第一,不动产查封必须以登记为生效要件的紧迫性和必然性;第二,不动产查封登记限制处分效力的生效时间;第三,查封登记限制处分效力的时间期限;第四,查封登记限制处分的范围以及首次进行查封登记之人是否具有优先受偿权。本文首先简要概述了查封制度的基础理论,包括查封的概念、特征、种类等。除此之外,笔者着重介绍了查封的方法和手段。在对立法现状以及司法实践进行详尽分析的基础上,笔者提出了不动产查封应当将登记作为唯一或必不可少的查封方法,体现了不动产查封应当以登记为生效要件。其次探讨了不动产查封登记限制处分这一效力的生效时间。由于查封登记涉及到人民法院和协助机关之间的衔接,因此是从裁定书作出时起还是从登记完成时起作为限制处分效力开始值得研究。笔者通过对实际操作中的重难点问题进行分析,充分比较不同立法模式之间的优缺点,为了更好的保护当事人及第三人利益,维护不动产登记簿册的强大公示公信力,提出了应当以查封完成时作为限制处分效力的时间起点。再次探讨了不动产查封登记限制处分效力的范围和时间期限。重点对法律没有明确规定续行查封的次数和期限存在的弊端进行了深入的分析。并且对限制处分的处分权能范围进行了探讨。笔者认为,为了保障债权人的利益,不造成不动产资源的浪费,应当将查封登记以及续行查封的期限和次数问题写入规范性法律文件,也应对不动产限制处分的权能范围作出灵活的规定,比如限制处分不包括对租赁权的限制等。最后探讨了首次进行查封登记的债权人是否具有优先受偿权。理论上存在两种不同的观点。通过分析优先主义与平均主义的优劣,笔者发现二者都不能有效的解决问题。笔者提出了对相对优先受偿权的概念。认为只有当债务人的财产足以清偿全部债务时,首次进行查封登记的债权人才具有优先受偿权。