1998年以前我国实行的住房制度是国家统一开发修建,然后无偿地分配给职工,是一种以实物形式分配的福利性住房制度。因此,房地产市场不存在由真实供求决定的房地产价格,价格机制也不能在房地产市场发挥调节作用。1998年开始,我国开始实行商品化住房制度,从此,居民的住房需求能力得到了释放,房地产市场开始迅速发展起来。2003年国家把房地产业纳入我国的支柱产业,在各项货币政策,税收政策,土地政策等的大力支持下,房地产市场的房屋供给量和商品房销售量大幅增加,房地产市场已成为我国经济发展中的领跑者。近十几年来,我国国民经济实力的增强有力地支撑着房地产市场的发展,反过来,房地产市场的发展极大地促进了国民经济和人民生活水平的发展和提高。但在房地产市场快速发展的表面下,却出现了些不容忽视的问题,由于我国房地产市场起步较晚,一些体制还没完善,再加上在房地产这块存在着较大的利润空间,市场上的投机者在体制漏洞下积极投身于房地产投资和交易,导致了房价的非理性繁荣。房地产市场的非理性发展,引起了经济混乱,增加了人民生活负担。房地产市场资金来源严重依赖于银行贷款,房价的普遍上涨超过了大部分消费者的承受能力。如果房价泡沫继续扩大,房价神话的破灭不仅会造成市场混乱,还将导致我国金融体系的巨大损失。正因为房地产对于我国经济和居民生活具有非常重要的意义,国家采取调控措施抑制房价泡沫是非常必要的‘。近几年,国家出台了一系列政策调控房地产市场,其中包括货币政策、土地政策、税收政策。房地产市场是一个资金密集型行业,因此,货币政策成为了各国中央银行常用的调节手段,货币政策对房价的影响效果也成为了国内外学者关注和讨论的热点。通过查阅文献,发现大多数学者在研究货币政策影响房价的效果分析时,都是从自己感兴趣的政策变量讨论其对房价影响的理论和实证分析,而没有建立清晰的影响路径。于是,本文在整理大量文献后,把货币政策对房价影响效果的研究建立在分析货币政策传导机制基础上,通过先理清货币政策传导机制的类型和传导途径,然后分析不同的传导机制是怎样影响房价变化的,包括理论分析和实证分析,通过分析后得出影响房价的传导机制是否有效,并试图从传导途径基础上提出提高货币政策对房价影响效力的建议。本文除了绪论一共分为五章,各章的主要内容如下：第二章：我国房地产市场发展现状概述。本章可以作为本文研究问题的背景介绍,目的是引出全文所研究的问题。从对我国近年来房地产市场的发展现状中发现问题,引出货币政策调控房地产市场的必要性。第一节,概述近年来我国房地产市场的发展状况,用实际经济数据反映出房地产市场供求能力逐年增强,房地产市场发展迅速,但同时,房地产价格上涨超出理性范围,房价泡沫已经明显存在。第二节,分析了房地产业对于宏观经济的重要性。从房地产业能够拉动国民经济增长和就业,以及提高居民住房水平等方面说明了房地产业对于宏观经济有促进作用。第三节,从房价过高和房地产市场资金严重依赖银行机构的角度出发,结合国外由房地产泡沫引起的金融危机的警示意义,指出货币政策有必要担当起调控房价的职责。第三章：文献综述整理以及从中获得的启发。研究货币政策影响房地产市场的文献较多,也反映出了学术界对于货币政策影响房地产市场效果的重视。本文在阅读文献过程中,根据研究角度的需要,将文献分为两部分来层层深入讨论货币政策对房价的影响效果。第一节,由于本文研究角度是把货币政策对房价影响效果的分析建立在货币政策传导机制效果基础上,因此,第一节是对货币传导机制的文献做了综述,采取了将传导机制分为货币和信贷两个渠道的理论,并将学者的研究结论分为两派,归纳了这两个传导渠道的各自赞成和反对观点。第二节,对国内外研究货币政策影响房地产市场效力的文献做了综述,发现大多数学者对于货币政策的影响能力是给予肯定的,这也给本文研究的问题给予了理论支持。但由于我国房地产市场发展的独特性,很多国内学者也指出货币政策只是一定程度上影响了房价,要有效地调节房地产市场,还需要从土地政策,税收政策和引导人民理性消费等各方面加以努力。第三节,在总结了上述两方面的文献后,本文在研究思路和方法上获得了启发,本文的研究思路如下：首先从货币政策传导机制的理论分析入手,分析阐述货币传导机制和信贷传导机制各自的传导理论和途径,并从中选取具有代表性的货币政策变量(一年期实际贷款利率,广义货币供应量；房地产开发企业投资资金来源中的国内贷款,个人住房按揭贷款。)作为传导机制的代表变量,通过理论结合国内实际情况,对变量影响房价的效果加以分析,然后将上述代表变量作为实证部分的解释变量,另外再选择两个对房价有显著影响的非货币政策变量作为控制变量(土地购置面积,城镇家庭人均可支配收入),对货币政策影响房价的有效性做实证研究。最后,将理论与实证结合对货币政策影响房价的效力给予解释并提出几点提高效力的建议。第四章：货币政策影响房价的理论分析和回顾。这一章是本文分析的理论基础,从我国实际的房地产经济角度,将符合我国房地产经济发展形式的已有的理论做详细的分析研究。本章是本文研究问题的理论支撑,是本文的核心章节。第一节,本小节是对货币政策及其工具做一个简要介绍,是本章的一个理论索引。第二节,我国货币政策影响房价的传导机制分析。本节是本章的核心,分为两部分。首先,分析了货币传导机制是通过影响货币供应量改变利率去影响经济体的投资和消费行为,从而达到影响房价的目的。在货币途径中,货币供应量和利率是我国中央银行常使用的调控变量,本节用定性和定量方法分析了这两个变量调控房价的途径和实际效果,得出利率对房价的影响效果较明显和及时,货币供应量的影响效果在有些时期则存在滞后效应。第二部分,分析了信贷渠道是通过影响银行信贷量去改变房地产市场主体的资金可得性从而影响房价的传导途径。在信贷途径中,本文将房地产开发企业投资资金来源于银行的贷款和个人住房按揭贷款作为分别影响银行对房地产市场供求方和需求方各自的信贷量变量,定量分析得出信贷量对房价影响效果不太明显。第三节,对我国近十年来货币政策调节房价的政策意图和效果做了回顾和分析。从房地产市场投资额,商品房销售情况和房地产贷款方面总结了近十年货币政策的影响效果,得出,货币政策通过一系列的政策措施对房价的调节是有效果的,这给下章的实证研究给予了支持。第五章：我国货币政策对房价影响效果的实证研究。第一节,解释了实证模型的变量选取依据和数据来源。在以上章节的分析基础上,模型从货币渠道和信贷渠道两个传导渠道中各选取了两个代表变量作为解释变量,从考虑非货币政策以外的变量对房价的重要性影响,选取了两个控制变量,综合在一起着重分析货币政策对房价的影响效果。数据选择的是2003年至2010年的季度数据。第二节,使用计量模型做实证研究。首先,对各变量时间序列进行指数平滑,季节调整处理,然后分别进行平稳性检验,在平稳性检验基础上进行与被解释变量间的协整分析,再通过Granger因果检验和VAR的方差分析研究各变量的解释效果。第三节,对实证结果做总结：相对于信贷传导机制,货币传导机制对于调节房价更加有效。在选取的四个代表变量中,一年期实际贷款利率和房地产开发企业投资资金来源中的国内贷款这两个变量对房价指数变动的贡献较大。第六章：关于如何改善货币政策对房价的影响效果给出自己的思考和建议。第一节,从货币传导机制效果出发,提出改善货币传导机制效果可以从发展房地产金融市场和加快利率市场化进程着手,使得货币传导机制成为主要的货币政策传导机制。第二节,从信贷传导机制效果出发,提出现阶段的信贷传导机制应继续使用对房地产开发企业投资资金的贷款调控来有效地影响房价,并转变总量调节为结构调节,以确保贷款流向更多的保障性住房建设,使得房屋供应结构趋于合理化。第三节,提出除了提高货币政策本身的影响效力外,还应从完善其他渠道机制辅助提高货币政策效力的思考建议。通过上述分析,本文形成了自己的独特之处：一、将货币政策对房价的影响效果分析建立在货币政策传导机制理论和实际效果分析之上,突出了传导途径的重要性,也奠定了研究问题的理论依据,在分析提高效力时可以从传导途径是否畅通和有效的角度更加彻底地研究货币政策影响效力,做到有根有据。二、将货币渠道和信贷渠道两个重要的传导渠道一起作为货币政策影响房价效果问题的讨论,采取定性和定量结合讨论各渠道的影响效果,为货币政策调节房价提供更多的参考方法。三、为了讨论货币政策对于影响房价的效果如何,加入两个重要的非货币政策控制变量做实证研究,使各渠道的解释变量能在同样的基准下更有效地分析各自对于房价的影响效果。