近年来,由于国内外政策和市场变化,房地产行业的发展受到了抑制。2013年,由万科集团提出的“轻资产,重运营”的口号,掀起了国内房地产企业进行轻资产运营的新潮。随着国内市场的成功转型,中国房地产企业逐渐在海外市场项目中也呈现了轻资产化的特征。碧桂园集团和万科集团是国内大型的房地产企业,在国内已经基本实现了轻资产运营。但是在海外市场上,两家集团的轻资产运营策略有所不同,目标市场也具有较大差异。研究这两家企业的海外市场轻资产运营策略,对引领我国房企海外发展,推动海外市场轻资产运营具有重要意义。本文采取了案例研究法和比较分析法研究了万科集团和碧桂园集团的海外市场轻资产运营策略。首先,文章阐述了海外市场轻资产运营策略的理论基础,选择了协同效应理论、价值链理论和区位优势理论作为本文的理论支撑。其次,本文使用了PEST方法分析了中国房地产企业海外市场轻资产运营的环境,并阐述了其动因和面临的困境。然后,以万科、碧桂园集团作为典型案例,从海外市场轻资产运营的发展历程入手,结合内部协同和外部协同,分析海外市场轻资产运营策略及选择原因,并基于协同效应理论,对于其经营、管理和财务协同效应进行数据分析,得出策略问题。接着,以凯德集团作为成功案例,进行对比分析,阐述借鉴意义。最后,本文进行了总结,得出结论,并针对策略问题给出对策建议,提出研究展望。通过研究,本文发现:第一,通过对于两家集团的共性分析发现,轻资产运营策略经历了“内部协同-外部协同”的实现途径,在后期阶段,两家集团均未采取轻资产运营策略;第二,通过对于两家集团的异性分析,万科集团和碧桂园集团的海外市场轻资产运营策略分别侧重于项目中期和启动期;第三,与凯德集团海外市场轻资产运营策略相比,两家集团的海外轻资产运营策略未有效组合,且策略偏向于减少风险,增加收益次之;第四,通过海外市场轻资产运营,凯德集团实现了管理协同效应和财务协同效应;万科集团实现了管理协同效应;碧桂园集团未实现协同效应。本文的创新点在于:第一,引入“内部协同-外部协同”的分析视角,通过企业在运营中采取的保持投资倾向性、建立契约关系、收购并购以及战略联盟等方式实现协同效应,分析企业的海外市场轻资产运营策略;第二,提出“阶段性轻资产运营”的概念,将轻资产运营分为启动期、中期、后期三个阶段,在不同阶段采取的轻资产运营策略,有利于实现企业运营策略的动态能力及后续发展。