随着城市化进程的加快,房地产业作为国民经济主导产业的地位越来越突出,房地产业增加值对国内生产总值的贡献率也越来越大,房地产市场也正在吸引着越来越多关注者的眼球,同时关于房地产市场是否过热的争论也愈演愈烈。但是,关于房地产市场的理论研究相对滞后,尤其是关于房地产市场发展轨迹以及空间分异规律的研究更是薄弱,因此,加强这方面的研究,将为规范房地产市场提供重要的理论依据。最近几年济南市的住宅房地产市场得到了快速的发展,市场呈现出供需两旺的局面,但商品房价格却涨幅惊人,中低等收入家庭已难以承受过高的房价,市场供需矛盾逐渐显现;同时济南市民心目中“住东不住西、住南不住北”的传统观念影响依然比较深刻,房地产价格的区位差异巨大,这些因素都在一定程度上影响了市场的可持续发展。因此,从时间和区域两个方面对济南市的住宅房地产市场进行研究,将对解决目前市场存在的突出问题,对促进济南市住宅房地产市场的平稳、健康发展具有重要现实意义。本文是站在房地产业可持续发展的高度上,在房地产市场分析相关理论研究的基础上,从颇具代表性的区域—济南市入手,分别从时间和空间两个角度,以房地产预警系统理论与方法为指导,以定性分析和定量分析相结合的手段对住宅房地产市场进行分析。全文共分五部分:第一部分为绪论,总结了国内外研究现状,并归纳了房地产市场分析的四种相关理论:供需理论、房地产经济周期理论、房地产预警系统理论、住宅区位理论。第二部分为发展轨迹分析,本部分首先利用房地产预警系统的方法,通过初选指标与空置率指标的时差相关分析,确定了警兆指标,分析了近十年市场发展的特点,同时,对济南市住宅房地产市场的发展进行了阶段划分,并分析了各阶段住宅房地产市场的基本特征。最后,对住宅房地产市场潜在需求量和有效需求量进行了预测。第三部分为空间分析,将济南市划分为中、东、南、西、北五大连续性的市场区域,对区域住宅市场的供给数量以及楼盘价格状况进行了分析,并分析了近