在我国当前经济增长放缓的背景下,房地产行业的高杆杠、融资难等问题频发,加上政策性束缚,属于房地产行业的黄金时代已逐步退出。面对困境,房地产企业积极寻求多元化,采取分拆旗下物业公司上市的策略。随着我国城镇化深入,物业管理行业抗周期性强,且现金流稳定,受到资本市场的青睐。截至2018年12月,共有11家物业管理公司分拆上市,如绿城服务上市后市值获得认可,甚至超过其母公司绿城中国的市值。物业管理公司分拆上市面临着机遇与挑战,我国企业分拆上市的历程尚浅,关于此类可借鉴的经验不多。2019年12月,证监会发布上市公司分拆所属子公司境内上市的详细规定,预示着分拆上市是境内资本市场深化改革中的重要一环,有望促进优质企业投融资,专注主业经营。本文选择2018年房地产分拆物业子公司在香港H股上市的案例,试图探究分拆上市的路径及绩效,希望能够为房地产企业后续分拆物业上市的操作提供参考。本文以雅居乐集团分拆雅生活H股上市为研究案例,雅生活是中国首家红筹结构分拆H股的物业服务企业,具有一定代表性。在案例分析中,首先阐明研究背景,梳理国内外关于分拆上市的研究成果,从而归纳分拆上市当前的研究现状。其次,通过对物业及房地产行业现状的分析,针对雅生活分拆上市的全过程展开深入分析。具体而言,根据物业分拆上市路径选择的影响因素,结合案例公司自身的发展情况,从外部监管政策驱动、投融资需求驱动等四个角度剖析雅生活选择分拆上市的依据。接着,分析分拆上市前后的财务绩效、非财务绩效等,进行同行业横向对比,得出雅生活分拆上市的短期绩效表现良好。最后,根据本文的案例分析以及相关的理论基础,得出了雅生活分拆上市路径及绩效的研究结论,并结合行业特性,针对房地产分拆物业上市的公司提出相关的建议。