我国商业地产无论从其投资总量的增长还是在房地产中所占比例的增长,都可以看出商业地产正处于快速发展的阶段。但由于建设商业地产的开发商多为从住宅开发产业直接过渡而来,这些开发商缺乏开发运营商业地产的专业经验,导致了其开发运营过程中出现了一系列问题。一方面,由于开发运营商对短期利益的重视,而忽视运营阶段的经营管理,导致商业地产开发模式的不稳定,最终导致行业的不稳定；另一方面,开发运营商缺乏对商业地产价值链的认识,不能准确把握各主体及关键活动,处于盲目运营的状态。我国商业地产运营现在采取的主要模式有：只售不租、只租不售、租售结合、不售不租和与商家联营几种模式。我国商业地产价值链的关键行为主体有：投资者、政府、开发商、运营商、消费者和经营者。不同的商业地产运营模式的优劣势不同,各主体的角色不一样,所获得的价值也不一样。商业地产项目整体的价值实现是基于各主体协同合作,为着统一的目标——项目整体价值实现,而不是只考虑价值链上某一环节或节点的价值实现,谋求短期利益而忽视长远利益。本研究从价值链的角度出发,系统地对我国商业地产运营模式进行研究。首先,对我国商业地产现状和商业地产运营的模式现状和困局进行了探讨；其次,对商业地产价值链互动关系和价值流动进行了分析,并在此基础上对价值链上的关键主体的角色和市场行为进行了分析；再次,针对具体的各类商业地产运营的模式分别进行价值链分析；最后,对案例YW项目的运营模式进行概况分析。