在房地产业迅猛发展的今天，商业地产也处于风起云涌的时段。商业地产作为房地产的一种产品形式，既具有房地产的一般属性，同时具有更多、更浓的商业特性。随着商业地产开发热度的增加，同时也伴随着空置率高、盈利能力低等现象的出现，其结果是直接导致退房退租等投诉和法律问题的增多。如：“巨库”项目。商业地产开发及运营中出现的这些偏差及现象，同缺乏详尽的前期市场调查和科学精准的项目定位有着直接的关系。商业地产的复杂性让开发商不能仅凭住宅的开发经验及对商业市场的肤浅认识进行而进行运作。商业地产开发的核心要素是发掘商业物业商业潜力的价值点，或者说，商业地产开发定位是商业地产开发的核心要素。准确的定位是商业地产成功开发的关键。进行精确的项目定位是商业地产能否成功的关键要素之一，研究中国商业地产项目定位的相关问题已刻不容缓。在商业地产建设初期，进行科学的论证，以市场事实为基础进行商业项目的定位，应该可以减少商业地产建设盲目性。　　 首先，商业地产的具有房地产行业属性兼具商业的特征，国内商业地产的研究现状尚处于初级阶段，所以必须探讨其的研究思路、研究方法等内容对我们今后的实际工作将有指导意义。　　 商业地产项目运作中定位是至关重要的环节。当前国内商业地产定位中存在着一些问题，主要体现在以下几个方面：商业地产定位的理论研究缺乏，当前还没有形成完备、科学的商业地产定位理论，包括市场研究和预测机制；前期定位策划水平较低，对商业地产机构缺乏信任；商业地产行业发展时间短，成熟度不高，积累经验不足：把住宅项目定位的模式和经验直接搬用到商业地产定位中；用前期规划设计代替商业定位；商业地产定位缺乏引导，空间发展不平衡；商业地产定位不准确。发现总结商业定位中的问题，通过研究运用商业地产开发和定位流程的理论指导实际工作。同时通过研究发现并提出了商业地产定位的基础工作．调查分析的重要性，商业地产定位的基础调查应该包含：项目地理环境调查与分析；区域商业格局调查；商圈特征分析；竞争商圈和竞争项目的分析；目标客户分析；项目的SWOT分析；项目核心竞争力分析。项目调查与分析是项目精准定位的前提和基础，是商业项目运作重要的基础工作。准确的商业定位能使开发商、投资者、经营者和消费者等多方价值得以实现，这是商业地产项目成功的关键所在。　　 在商业地产运作中认识到定位的重要性后随之就将着手分析定位将包含哪些内容，逐一把每项定位分析研究透彻并予以实施，将意味着操盘即将成功。商业地产项目的定位内容分为四个方面：商业地产项目的市场定位、商业地产项目的客户定位、商业地产项目的产品定位、商业地产项目的主题定位。商业地产的市场定位既是根据商业地产项目的自然和经济特性以及市场的具体情况，确定其目标市场，并基于目标市场的特性和项目本身条件对项目做出的系统规划，它的本质就是根据市场情况对产品做出的相应规划；商业地产项目的客户主要包括以下三类：一是将来会到这个商业地产项目内购物、消费的人；二是将来会到这个商业地产项目内经营的商家；三是将来会购买这个商业地产项目内商铺的投资者。这三类客户中，起关健作用的是现实的消费者，其需求将直接影响到商家与投资者；商业地产项目的产品定位主要是研究业态和业种的组合定位、功能定位、规模定位、价格定位；商业地产项目的主题定位时要考虑特色化、个性化也成为主题定位的关键，商场的形象档次的定位，实际上是商场经营企业的形象定位。其次建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竞争市场的制胜关键，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段。以上四个方面详尽的论述了定位中的核心内容，也是在实际操盘项目的理论依据。　　 在通过把商业项目---宣化上谷现代城项目商业定位作为案例研究对象，以此来推广商业地产定位时能有效运用的一些理论。实证案例项目所在宣化区素有“京西第一府”之称，离北京仅120公里，也是千年历史名城，当地经济发展迅猛，靠近煤铁产区资源丰富，宣钢在全国钢铁产业排第五名同时也是当地的经济支撑性产业。在上谷项目定位前经过对宣化当地商业及商业地产现状的调研得出结论是当地商业经营水平等级较低：分布方式比较传统；呈现明显的条状版块化分布结构；近两年新建的商业项目运营状况在呈上升趋势，租金水平有上升的倾向；宣化商铺市场供量严重不足。以调查结论为依据对宣化上谷现代城商业进行了SWOT分析，并对项目的在市场、产品、客群等方面进行了深入的研究、访谈、讨论，之后为项目作出了科学合理的定位-综合商业体：分为三部分有综合商业街、社区底商、产权式酒店。项目运作期间运用商业地产定位流程和定位内容等方面的理论对本项目的调研、分析、规划、定位、招商、销售、运营等工作进行指导操盘，并取得了一定程度的成功，也积攒了宝贵的经验和教训。　　 最后，纵观商业地产的定位过程中要综合考虑到商业运营规律、地理、政策、建筑、交通、经济发展和开发商自身的经济实力等多个方面的因素。在对案例综合研究及实际运作过程中总结出一些经验和教训。经验为：商业地产的操作兼具商业性，是定位时要着重考虑的因素；教训为：政府政策因素对商业地产选址定位是有影响的。阐述出来经验希望能与人分享，同时对于教训和不足他人能有所借鉴。