随着中国经济进入"新常态"模式,我国产业结构也顺势而动。第二产业增速大幅度下滑;第三产业产值比重大幅上升,产业结构优化升级取得了一定的成效。然而总体而言,我国的产业结构依然比较落后,产业结构合理化欠缺,且高度化不够。对于我国房地产而言,在1998年我国开始全面推行住房商品化后,我国的房地产行业迅猛发展,近年来快速的城镇化进程,更使得居民对住宅的需求得到极大的释放。投资者纷纷涌入房地产市场,住户纷纷将资金存款用以购房。毋容置疑房地产业快速发展可在短期内拉动经济增长,但从长期考虑对产业结构优化升级的影响还未可知。从劳动力流动角度出发,房地产业发展可能优化产业结构,房价上涨使得地区生活成本上升,相对低收入的劳动者流出,低附加值产业也随之流出,给高收入行业提供发展空间,可以促进地区产业结构优化升级。然而从替代效应和挤占消费的角度,房地产业发展可能会抑制产业结构优化升级。房地产过度投资替代了大量非房地产投资,挤占了过多消费,使得科研开发、新兴产业发展受限,导致产业结构畸形。为研究房地产行业发展对产业结构优化升级的影响,得到最优的房地产投资规模和房价水平。文章选用产业结构合理化和产业结构高级化作为衡量产业结构优化升级的两大指标,在合理测度产业结构合理化和高级化的基础上,选取衡量房地产行业发展的两大要素:房地产投资和房价,分别研究房地产投资及房价对产业结构合理化和高级化的影响。已有文献对产业结构合理化的测度标准单一,一般是以劳动生产率的均衡为标准。本文将构建一个以效率和协调性两方面为标准的产业结构合理化指数,用于评价产业结构合理化程度。对于行业分类,本文选用产品部门分类,并在效率测算过程中考虑了劳动投入的质和量。我们选取2007年、2012年中国各省份投入产出表中的相关数据,利用DEA模型和泰尔指数方法测度各省份产业结构合理化,通过主成分分析得到各省份产业结构高级化指数。其中以房地产投资占GDP的比重衡量房地产投资相对规模,以房价收入比表示各省市房价水平,并考虑了房地产投资规模和房价水平对产业结构优化升级的非线性影响,分别对产业化结构合理化与产业结构高级化进行回归分析。研究结论主要有:(1)房地产投资对产业结构合理化的影响呈“U”型,且最优房地产投资比重为房地产投资占GDP的17%左右;房地产投资对产业结构高级化的影响呈倒“U”型,得到的最优房地产投资比重依然为房地产投资占GDP的17%左右。房地产投资比例不超过17%时,房地产投资增加,有利于产业结构合理化和高级化水平的上升。房地产投资超过17%,增加房地产投资,会对产业结构优化升级产生负面影响。(2)房价收入比对产业结构合理化的影响呈“U”型,其最优房价收入比为11.75;房价收入比对产业结构高级化的影响呈倒“U”型,得到的最优房价收入比为5.8;即房价收入比的合理范围为5.8到11.75之间。低于5.8会影响产业结构高级化,而高于11.75会影响产业结构合理化。(3)目前我国已有海南、重庆、宁夏、贵州、安徽、云南、北京等七个省市的商品住宅开发投资占GDP比例超过最优值17%,其中海南的商品住宅开发投资占GDP比例已高达46%,位居全国第一。这些地区房地产投资已超过合理范围,不利于产业结构合理化和高级化,存在房地产投资过度问题。(4)目前我国大部分省市的房价都在合理范围(5.8至11.75)之间。北京、上海、海南、天津、广东、福建、浙江等七个发达省市房价收入比超过11.75,房价偏高,已经不利于产业结构优化升级。