上世纪八十年代初，国内首家物业公司在广东省设立，我国物业管理由此应运而生。此后30多年，随着国家从部门条例到法律层面对物业管理活动做出了规范，物业管理法律体系不断健全，规范的市场竞争有序开展，企业服务水平不断提高。从全国来看，整个行业发展势头强劲。然而，由于起点较低、发展滞后，一些基础性、专业性的问题长期困扰着我们，尤其是在三、四线中小城市，住宅小区物业管理的推进还较缓慢。江门市作为珠江三角洲的一个中小城市，于上世纪九十年代末建立住宅物业管理。发展至今天已形成相当规模。截至2013年底，物业管理企业111家，从业人员达1.3万人左右。居民住宅小区物业管理意识逐步增强，住宅小区物业管理服务水平不断提高，呈现出了良好的发展势头，使得城市面貌焕然一新。但同时，伴随其发展也出现许多亟待解决的问题：物业管理各主体间沟通不畅、物业管理服务质量不高、物业管理市场化程度低、业主大会和业主委员会运作不规范等。这些问题与物业管理各主体间的权利义务认识不清、物业管理服务不到位、物业管理市场机制不健全、行政指导和监管不到位等方面密切相关。上述问题若不及时解决，江门市的城市建设管理和物业管理行业发展都将受到极大的影响。　　本文通过收集分析大量的国内外文献资料，征询了江门市住房和城乡建设局和江门市物业管理协会的意见，实地走访调研了江门市物业管理小区，运用公共管理学中的公共产品理论、政府干预理论、善治理论和博弈理论分析江门市住宅小区物业管理出现的问题，认为应从加大公共宣传力度，完善物业管理制度建设，加快物业管理的市场化进程，规范业委会的组织和运作等几方面进行改进，将有助于江门市住宅小区物业管理的改善。