国务院和多部委自2014年以来就频繁出台相关文件,要求培育和发展我国的租赁住房市场,同时加强房地产信托投资基金(REITs)的试点工作。十九大更是奠定了“房住不炒”的政策基调,为投融资各方积极参与到租赁住房市场中吃下了定心丸。目前我国的城镇化率只有60%,而欧美发达国家的城镇化率普遍都在80%以上,所以我国城镇化率还有较大的提升空间。城镇化建设会促生大规模的流动人口,而流动人口往往会带来房屋租赁需求,因此我国租赁住房市场还有较大的增长潜力。常规的融资方式已经难以满足租赁住房市场迅速发展的需要,而REITs可以较好的弥补租赁住房市场的资金缺口。首先,论文介绍了REITs的定义、原理及分类,然后将REITs融资与租赁住房市场的其他融资方式进行了对比分析,发现REITs融资具有众多优点,是目前我国租赁住房市场的最佳融资选择之一。其次,在深入剖析保利租赁住房REITs案例的基础上,将保利租赁住房REITs分别和国内典型的租赁住房REITs--新派公寓REITs以及美国典型的公募REITs--EQR做对比分析,为我国租赁住房REITs优化模式的构建和发展REITs市场提出对策建议。研究发现:(1)通过与新派公寓REITs的对比分析,得出保利租赁住房REITs具有首创储架发行、融资效率高等优点,但也存在底层物业资产的租售比过低以及REITs综合融资成本较高等不足。(2)通过与EQR的对比分析,发现我国REITs市场还存在着相关法律法规不健全、产品面临多重征税以及管理机构和专业人才匮乏等问题。(3)通过对保利租赁住房REITs和新派公寓REITs各取所长,从底层物业资产选取、交易结构设计等多个方面为构建我国租赁住房REITs的优化模式提供建议。(4)结合保利租赁住房REITs与EQR的比较分析,从建立完善的法律制度、规范市场环境和培养专业化的REITs管理机构和专业人才等角度为我国发展REITs市场提供建议。