本文以马克思主义地租理论为指导,以当前城市土地出让及其制度演变为对象,分析城市土地出让应有的利益格局,并针对我国城市土地出让中存在的利益格局失衡的情况,利用博弈方法,逐个分析各类利益主体之间的行为取向,据此提出各利益主体应当采取的对策措施。　　 根据马克思主义地租理论,分析我国城市土地出让中的地租类型及其权益归属,认为我国城市土地的绝对地租是与土地所有权相对应的,应当归中央政府所有,具体金额可以参考各个城市最低等级土地的基准地价；我国城市土地的级差地租(包括级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ)和垄断地租,与城市土地的经营权相对应,而土地一级市场中的经营者是地方政府,因而这部分利益应当归地方政府所有；与城市土地使用权相对应的是平均利润,这部分收益应当归用地者所有,因而,土地出让中的地租收益应该为用地者保留一定的收益水平。　　 然而,现实的情况是:(1)在城市土地出让收益分配中,中央政府不占份额,全部归地方政府所有,同时,由于我国分税体制的改革,导致地方政府事权与财权不对等,地方政府过度依赖土地收益,形成“土地财政”,而这一现象隐藏着巨大的财政、金融风险；(2)“天价土地”与“低价土地”并存。一方面,城市土地出让竞争激烈,房地产行业的高利润吸引了大量的投资资金,地价一路哄抬,各地“地王”不断更新；另一方面,部分城市为了“政绩”,为了吸引资金,不惜采取损害国家利益的办法低价出让土地,以优惠的价格吸引本地和外地的用地者和资金进入,赔本卖地,“倒挂”缺口由财政补贴,或通过提高民用房地产土地使用权转让金来补偿；(3)土地寻租泛滥。一组组数据表明,我国土地违法状况不容乐观,土地违法表现出政府主导的特点,或是地方政府追逐政府私利而违法,或是城市土地出让中的掌权政府官员以权谋私。这一失衡的利益格局,存在着极大的隐忧。　　 运用博弈方法,逐个分析城市土地出让中的利益主体之间的行为取向,可得:(1)中央政府与地方政府的支付函数不同,为了刺激和鼓励地方政府做好土地管理工作,中央政府向地方让步,降低了土地出让金的缴纳比例；地方政府为保证财政收益,采取降低收益交纳比例的行为,从而导致中央政府退出土地出让收益分配。(2)在地方政府这一级,存在两种博弈:一是地方政府双重身份之间的博弈——行政管理者和土地交易者身份的博弈,导致“天价土地”与“低价土地”并存的格局；二是地方政府之间的博弈,为了吸引资金,各地方政府相互竞争,陷入“囚徒困境”,得出的均衡是双方过度竞争,形成“低价土地”,扰乱土地市场,损害全民利益。(3)地方政府与用地者之间的博弈与寻租。城市土地出让过程中,政府处于绝对的强势地位,因而,地方政府与用地者之间的博弈反而不那么清晰、可见。通过监察部门与潜在寻租者之间的博弈分析,寻租与否取决于监察部门监督的概率。(4)用地者之间的博弈与串谋。土地出让的招、拍、挂三种方式,都会使用地者陷入囚徒困境,导致地价一路上升；然而,一个城市的土地出让市场,其用地者相对固定,为保证利益,当串谋的期望收益大于零时,用地者会选择串谋,共同压低地价。　　 根据博弈分析结果,参照城市土地出让应有的利益格局,建议各个利益主体从各自的收益角度出发,采取相应的对策措施:(1)中央政府应当加强宏观调控,完善土地出让制度:调整财政体制,确定中央政府合理的土地出让收益；规范土地市场运作,完善土地出让制度。(2)规范政府竞争,加强区域合作:加强区域经济协调；改变外部约束条件,改革地方官员的考核和任免机制；树立正确的政绩观和发展观。(3)地方政府应科学经营城市土地,走可持续发展道路:制定并严格执行科学合理的土地开发供应计划；沿海、发达城市引入土地出让最高限价模式；内地城市的土地市场走规模扩大模式；同时处理好三对关系。(4)完善土地监察制度,加强对土地寻租的打击力度:对地方土地管理部门加强管理,严格执法,严厉惩罚违法用地等做法；针对地方政府官员腐败,制定有效的制度安排；确定防范用地者之间串谋的对策。(5)用地者转变思维,避免过度竞争。