土地是人类生存和社会经济发展的物质基础，我国经济保持多年以来的快速增长主要是通过占用大量的土地资源来实现的。但是我国城市化进程不断推进，城市规模逐渐扩张使得对城市建设用地的需求增多，与之相伴的是农业用地的规模逐渐缩小，国家同时实施严格的耕地保护政策，使得城市建设用地资源稀缺阻碍了城市化进程的发展。基于国家粮食安全的需要，新一轮《全国土地利用总体规划纲要》明确要求到2020年全国耕地保有量不得低于18亿亩，国务院及国土资源部也多次郑重强调18亿亩耕地红线不可突破。我国耕地面积排世界第三，仅次于美国和印度。但由于我国人口众多，人均耕地面积排在120位以后，还不到世界人均耕地面积的一半。我国的耕地面积已经逼近18亿亩红线，所以，目前亟待解决的问题是如何既能满足对建设用地的需求，又能保证农业用地的安全，从而使城市化进程可持续发展。　　我国后备耕地资源较为匮乏，人口众多使得人均耕地面积很少，为了保护我国的耕地资源，国家提出“城乡建设用地增减挂钩”政策以达到耕地总量不减少的目标。我国目前的城市化进程处于城市建设用地紧张和保持耕地面积的矛盾冲突状态，但是同时出现了农村宅基地面积不减反增，而且利用粗放，存在大量闲置和浪费的现象。按照经济规律和发达国家的发展经验，伴随着城市化进程大量农村人口会向城市转移，农村宅基地也会减少，但在我国城市化进程中却出现了上述反常现象。但由于我国宅基地总量大，目前利用效率很低，因此也就具备很大的提升利用效率的潜力，且与城市建设用地不同，如果市场机制健全则有机会充分体现其资产价值，其作为要素的相对价格将大大提升；然而目前我国宅基地流转与退出的市场机制不健全，对于宅基地相关资产的变现以及农民财产性收入的提高产生很大的阻力。因此，在保持农民集体拥有宅基地所有权这一基本土地制度的前提下，建立有效的农村宅基地退出机制，能更加利于农村宅基地的利用和配置效率的提高，可以起到促进农村建设用地集约利用、体现农村土地资产价值和增加农民生活福利的作用，而且为“三农”问题的解决提供了行之有效的途径。　　本文以马克思主义所有权理论、产权理论、制度变迁理论和土地集约利用理论为主要的理论基础分析建国以来我国的宅基地制度的历史演变，从而整理出其演变的逻辑。只有通过对演变的历史进行分析才能更为全面的了解演变的内涵，并对今后宅基地制度的发展方向起到一定的启发作用。而后通过对目前宅基地利用的现状和宅基地流转与退出存在的问题以及相应的风险进行探讨，提出造成宅基地退出的状况的正反两个方向因素，并且将反向因素划分为根本因素、关键因素和制约因素三个层次，分清主次从而更有利于问题的解决。经济学是社会科学，所以离不开实践的检验。在理论分析之后，本文选取了部分案例从实践的角度考虑解决问题的模式和原则。当前我国部分地区对宅基地的退出整治和利用已经获得了较为成功的经验，所以我们试图从试点地区的经验中寻找提高宅基地利用和配置效率的实际可行途径，对不同地区的具体问题进行具体分析和区别解决，为我国城市化进程提供一定理论指导。最后本文试图提出宅基地退出机制的方案设计，以及相关的政策建议。　　本文主要组成部分是绪论、正文和相关的结论：　　绪论主要介绍了进行本文选题的背景、研究的意义和思路，以及本文的创新和不足。正文和结论从第二章开始：　　第二章为理论基础。这部分对文章涉及的主要概念进行了界定，主要界定了宅基地、宅基地使用权、宅基地退出的概念，并简单论述了文章所使用的基础理论，即马克思主义所有权理论、西方经济学产权理论、制度变迁理论和土地集约利用理论。结合第一章文献综述和第二章中的相关概念以及相关基础理论的基础上，构建了本文的理论框架。　　第三章为农村宅基地制度的历史演变、演变的逻辑以及现状。这一章运用制度变迁理论分析宅基地制度的历史演变，从产权方面来说，建国以来的宅基地制度主要经历四个阶段：农民拥有农村宅基地的完整所有权；生产队集体拥有宅基地所有权，宅基地使用权归农民所有；农民集体拥有宅基地所有权，宅基地使用权归农民和符合条件的城镇居民；农民集体拥有宅基地所有权，只有农村居民拥有宅基地使用权。同时对于目前宅基地流转与退出进程的现状进行简要的描述。　　第四章为宅基地退出的问题、风险与影响因素。从正向因素和反向因素两个方面进行研究，当前宅基地退出所呈现的种种问题也表明影响因素中，反向因素远大于正向因素。其中正向因素包括：城市化发展的大环境；农民对提高财产性收入的意愿；新农村建设的发展要求；保护耕地的政策要求；部分试点地区的经验。本文着重分析反向因素，从根本因素、关键因素和制约因素三个层面进行分析，根本因素是产权残缺所致，使得农户根本没有决定性的动力去退出宅基地；关键因素是建设用地指标流转市场化程度不够；制约因素是宅基地法律与管理制度缺失、补偿和保障机制不足、宅基地退出的运行资金制约和农户传统观念。根据因素性质不同，相应地为建立宅基地退出机制设计有不同的侧重点，从而更有针对性地解决当前存在的问题。　　第五章是案例分析。在这一章，本文借鉴了宅基地退出成功的地区的相关案例，对湖北钟祥市石牌镇彭墩村、天津东丽区、成都等地的宅基地退出整治进行了分析，归纳出我国宅基地流转与退出的有益经验，以期找到促进宅基地顺利退出的解决办法，从而更有效率地推进城市化进程。　　第六章是构建合理退出机制的设计以及总结。该章节主要是为建立宅基地的退出机制提出一种设想，首先在设计机制的原则上，要遵循保护农民原则、因地制宜原则、循序渐进原则、补偿适度原则和多元平衡原则。根据宅基地退出负面因素的分析提出具体的设计方案，首先是明晰产权，从根本上解决问题；其次是深化市场，使宅基地的流转与退出更为市场化，充分体现出资产的价值；最后，完善管理和把握好利益分配，使其在执行政策时更加尊重民意，明确宅基地补偿保障标准，使农户退出宅基地后免除后顾之忧。并且对全文进行总结和提出相关的政策建议：完善法律法规、融资途径多元化、利益分配机制合理化、增加保障制度的衔接性、改善农民观念。